Häufige Fragen (FAQ)

Wir empfehlen Ihnen als Makler, schnellstmöglich einen neuen Energieausweis zu bestellen. Auch wenn Sie als Makler nach GEG § 87 Abs. 1 in der Immobilienanzeige nur dann Angaben machen müssen, wenn ein Energieausweis zu diesem Zeitpunkt vorliegt, können Sie die Vermarktung einer Immobilie nur mit gültigem Energieausweis sinnvoll starten. Denn spätestens bei der Besichtigung hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Interessenten nach GEG § 80 Abs. 4 einen Energieausweis vorzulegen. Denken Sie auch daran, dass die Gebäudeeffizienzwerte im Energieausweis die Wertermittlung und Preisverhandlung der Immobilie beeinflussen.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen nur ausweisberechtigte Personen einen Energieausweis ausstellen. Die Ausweisberechtigung erhalten Ingenieure, Architekten, Physiker oder auch Handwerker, wenn sie sich im Studium oder durch Schulungen im Bereich des energiesparenden Bauens erfolgreich qualifiziert haben. Sie als Makler beantragen die Erstellung von Energieausweisen bei einem deutschlandweit zugelassenen Aussteller. Gerne auch bei uns.

Die Energieeffizienz der Immobilie spielt bei der Kauf- oder Mietentscheidung eine immer wichtigere Rolle, daher muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung Miet- und Kaufinteressierten vorgelegt werden. Gut zu wissen: Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung reichen aus. Darüber hinaus hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages als Original oder in Kopie zu übergeben.

Das Gebäudeenergiegesetz nennt fünf Pflichtangaben zu den energetischen Kennwerten, die Sie als Makler in Inseraten und Anzeigen machen müssen. Die Angaben entnehmen Sie dem gültigen Energieausweis, welches Sie bei energyausweis.de immer mitgeliefert bekommen:

• Die Art des Ausweises: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.
• Endenergieverbrauchswert oder Endenergiebedarfswert in kWh/(m²a).
• Der wesentlichen Energieträger für die Heizungen, beispielsweise Öl oder Gas.
• Das Baujahr des Gebäudes, wie im Energieausweis angegeben.
• Die Energieeffizienzklasse. Diese wird auf einer Skala von A+ bis H ausgewiesen.

Bei Nichtwohngebäuden sind zusätzlich die Angaben zum Endenergiebedarf in kWh/(m²a) oder Endenergieverbrauch für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Bei fehlenden oder falschen Angaben in Immobilienanzeigen drohen Maklern Bußgelder bis zu 15.000 Euro, wie uns von bussgeldkatalog.org bestätigt wurde. Auch wenn diese Höchstsumme in der Praxis selten vollstreckt wird, sind die Kosten einer Abmahnung nicht unerheblich. In der Vergangenheit wurden nach unseren Recherchen häufiger Abmahnungen von der Deutschen Umwelthilfe (DUH) verschickt. Verstoßen Makler gegen die Anzeigepflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) liegt nach gängiger Rechtssprechung ein Wettbewerbsverstoß vor.

Gemäß § 8 UWG sind solche Verstöße sowohl von Wettbewerbern als auch von rechtsfähigen Verbänden wie beispielsweise der DUH abmahnfähig. Die verlangten Mahngebühren von Verbänden liegen bei rund 250 Euro. Mitbewerber verlangen in der Regel die Übernahme der Anwaltskosten, welche etwa 1.000 Euro betragen. Dazu kommt noch die Androhung von Vertragsstrafen, die sich zwischen 5.000 bis 10.000 Euro pro Verstoß belaufen.

Sie können als Makler sowohl hinsichtlich des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) als auch wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden, wenn Ihnen ein Verstoß nachgewiesen werden kann. Die folgende Checkliste hilft Ihnen, die häufigsten Fallstricke schon im Vorfeld zu vermeiden:

• Die Immobilienanzeige enthält alle Pflichtangaben zu den energetischen Gebäudekennwerten.
• Angaben in der Anzeige stimmen mit denen im Energieausweis überein.
• Das Baujahr im Energieausweis stimmt mit dem Baujahr in den allgemeinen Angaben der Anzeige überein.
• Vermeiden Sie in Immobilienanzeigen Abkürzungen bei den energetischen Kennzahlen oder fügen Sie mindestens eine Abkürzungslegende hinzu.
• Beim ersten Besichtigungstermin liegt der Ausweis zur Vorlage sichtbar bereit.

Um Sie bei oben genannten Anzeigepflichten zu unterstützen, legen wir unseren Energieausweisen immer ein Übersichtsblatt für Immobilienmakler bei, welches die Pflichtangaben in rechtsgültiger Form auflistet. Das spart Ihnen Zeit und vermeidet kostspielige Fehler.

Fast jedes Gebäude braucht einen Energieausweis, wenn es beheizt oder gekühlt werden soll. Bei neu errichteten Gebäuden wird ein Energiebedarfsausweis auf Basis der berechneten energetischen Eigenschaften ausgestellt. Bei bestehenden Gebäuden ist immer dann ein gültiger Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Dies gilt auch bei Verpachtung oder bei der Begründung von Erbbaurecht.

Allerdings gibt es auch einige Ausnahmen. In den folgenden Sonderfällen sind Sie von der Ausweispflicht befreit:

• Bei Wohngebäuden, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind. Das betrifft typischerweise Ferienhäuser.
• Denkmalgeschützte Gebäude: Das sind Gebäuden, die nach Landesrecht als Baudenkmal gelten (nach § 105 GEG).
• Kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmeter Nutzfläche (nach § 104 GEG).
• Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden können. Dabei handelt es sich beispielsweise um Kirchen, Kulturräume wie Glashäuser oder auch Abrissgebäude.

Die gesetzliche Grundlage für den Energieausweis bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die Energieeinsparverordnung (EnEV) ablöst. Mit Ablauf der Übergangsfrist müssen ab dem 01. Mai 2021 alle neu zu erstellenden Energieausweise den Vorgaben des GEG entsprechen. Im Einzelnen betrifft dies die

• Verpflichtung von Immobilienmaklern, einen Energieausweis vorzulegen.
• Höhere Sorgfaltspflicht bei der Erstellung von Energieausweisen.
• Erhöhte Qualität bei Modernisierungsempfehlungen.
• Kennwertklassifizierung nach Primärenergiekennwert.
• Ausweispflicht von Treibhausgasemissionen.

Makler haften bei Pflichtverletzungen zum Energieausweis in den Bereichen Anzeigepflicht, Auslegungs- und Übergabepflicht. Für falsche oder fehlende Angaben in den Erfassungsbögen (z.B. falsche Angaben zum Energieverbrauch) ist der Eigentümer verantwortlich. Aussteller haften für Fehler bei der Berechnung des Ausweises. Die Bußgeldvorschriften sind im GEG § 108 festgelegt und werden beispielsweise mit den folgenden Ordnungswidrigkeiten geahndet:

Selbstverständlich können auch online beauftragte Energieausweise rechtsgültig ausgestellt werden. Die günstigen Internetpreise ergeben sich nicht aus einer minderen Qualität, sondern daraus, dass die Datenerhebung durch den Eigentümer erfolgt. Dieses Self-Service Prinzip spart Ihnen mehrere Hundert Euro pro Ausweis. Unsere Erfassungsbögen für Energieausweise sind so konzipiert, dass auch Laien die Daten schnell, zuverlässig und in hoher Qualität bereitstellen können. Dies führt zu Energieausweisen, die höchsten Qualitätsansprüchen genügen.

Energieausweise sind 10 Jahre lang gültig. Somit können Eigentümer einen vorhandenen Energieausweis gegebenenfalls auch für neue Mieter und potenzielle Käufer nutzen. Ein neuer Ausweis wird vor Ablauf der 10 Jahre immer dann fällig, wenn nach einer Änderung der Hülle oder nach einer Erweiterung der Nachweis anhand des gesamten Gebäudes erfolgen muss.

Die Kosten für einen Energieausweis sollten Sie mit 50 Euro aufwärts veranschlagen. Der genaue Preis hängt von mehreren Faktoren ab: der Ausweisart, der Komplexität des Gebäudes, dem Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Bauteile sowie von eventuellen Zusatzoptionen der Aussteller. Als ungefähre Faustregel können Sie bei Wohnungen mit bis zu 5 Wohneinheiten derzeit mit den folgenden Preisen rechnen:

Die aktuellen Preise von ergyausweis.de entnehmen Sie bitte unserer Preisliste.

Sowohl Makler als auch Eigentümer müssen sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweises Kauf- und Mietinteressenten jederzeit vorgelegt werden kann. Demnach trägt der Verkäufer, der Vermieter oder Hausverwalter der Immobilie üblicherweise die Kosten für den Energieausweis. Wenn Sie mit einem Makler zusammen arbeiten, der Kunde von energyausweis.de ist, dann bekommen Sie als Verkäufer oder Vermieter den Energieausweis kostenlos.

Normalerweise müssen Sie als Verkäufer die Kosten der Energieausweis-Erstellung tragen. Wenn Sie dennoch nach einem Weg suchen, den Energieausweis kostenlos zu bekommen, dann verraten wir Ihnen eine einfache Möglichkeit: Machen Sie Ihren Makler auf energyausweis.de aufmerksam. Sofern Ihr Makler über unseren exklusiven Maklerservice die Erstellung des Energieausweises beauftragt, entstehen Ihnen als Verkäufer keine Kosten. Denn wir arbeiten ausschließlich mit Maklern zusammen, welche die Kosten der Ausweiserstellung für Ihre Kunden übernehmen.

Grundsätzlich haben Sie bei Gebäuden im Bestand ein Wahlrecht und können sowohl den Verbrauchsausweis als auch den Bedarfsausweis ausstellen lassen. Von dieser Regel ausgenommen sind Wohngebäude, die vor 1978 erbaut und seither nicht mehr energetisch saniert wurden. In diesen Fällen ist ein Energiebedarfsausweis vorgeschrieben. Auch bei Neubauten oder nach einer Modernisierung benötigen Sie einen Bedarfsausweis, denn hier liegen Ihnen noch keine Verbrauchsdaten vor. In der folgenden Grafik finden Sie alle Regeln zur Ausweisart (GEG § 80) nochmals übersichtlich dargestellt.

Gerade weil Sie in den meisten Fällen ein Wahlrecht haben, werden Sie sich fragen, ob der Verbrauchs- oder Bedarfsausweis aussagekräftiger ist. Nicht nur die günstigeren Kosten des Verbrauchsausweises, auch die offiziellen Empfehlungen der Deutschen Energieagentur Dena suggerieren, dass der Bedarfsausweis aussagekräftiger und daher dem Verbrauchsausweis vorzuziehen ist.

Um zur Versachlichung der Diskussion beizutragen, gehen wir hier nochmals auf die Unterschiede der beiden Ausweisarten ein. Während der Energieverbrauchsausweis auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre berechnet wird, müssen beim Energiebedarfsausweis die energetischen Eigenschaften der Hüllfläche auf Basis der vorhandenen Konstruktion sowie den eingesetzten Materialien berechnet werden. Die Verfechter des Bedarfsausweises verweisen in diesem Zusammenhang auf die unterschiedlichen Nutzergewohnheiten, die eine Vergleichbarkeit der Verbrauchsausweise erschwert.

Das Argument ist nachvollziehbar: so wird ein berufstätiger Single im Mittel weniger Heizenergie verbrauchen als eine vierköpfige Familie, die viel zu Hause ist. Doch die Nachteile des Verbrauchsausweises können sich auch als Vorteil erweisen. Die Berechnung des Bedarfsausweises erfolgt auf Basis rein theoretischer Werte, daher müssen für ein aussagekräftiges Ergebnis die Gebäudeeigenschaften sehr genau bekannt sein. Weil dies in der Praxis nicht immer der Fall ist, kommen unweigerlich pauschalisierte Daten zum Einsatz, die sich aus den typischen Materialeigenschaften der entsprechenden Baujahre ergeben.

Ob sich nun die Unterschiede in den Nutzergewohnheiten oder die möglichen Abweichungen der pauschalisierten Materialeigenschaften der Gebäudehülle stärker auf die Ergebnisse des Energieausweises auswirken, ist unseres Wissens nach bisher nicht ausreichend untersucht worden. Fest steht nur, dass die Ergebnisse der beiden Ausweisarten in der Praxis stark voneinander abweichen können. Als Makler und Eigentümer ist es daher ratsam, den Ausweis mit der besseren Effizienzklasse zu wählen. Bei energyausweis.de haben wir daher das Produkt Smart-Energieausweis entwickelt, bei dem wir beide Ausweisarten intern berechnen und Ihnen dann genau die Ausweisart ausstellen, welche die für Sie besseren Kennwerte aufweist.

Die wichtigsten Kennzahlen im Energieausweis sind genau diejenigen, die auch in der Immobilienanzeige ausgewiesen werden müssen. Im Einzelnen sind das die Ausweisart (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis), der Endenergiekennwert in kWh/(m²a), die verwendeten Heizstoffe (zum Beispiel Gas, Holzpellets oder Strom), das Gebäudebaujahr und die Energieeffizienzklasse auf einer Skala von A+ bis H.

Darüber hinaus enthält der Energieausweis noch weitere Angaben zum Haus, zur Gebäudelüftung und Kühlung und ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen. Falls möglich, werden im letzten Teil des Ausweises kostengünstige Sanierungsvorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes gemacht. In der folgenden Übersicht finden Sie die wichtigsten Werte des Energieausweises aufgelistet:

Es gibt viele Anbieter im Internet, bei denen ein Energieausweis online bestellt werden kann. Die meisten Angebote richten sich an Eigentümer. Auf die Beauftragung und Moderation von Energieausweisen durch Immobilienmakler hat sich bisher deutschlandweit nur energyausweis.de spezialisiert. Auch wenn wir selbstverständlich der Meinung sind, dass energyausweis.de den besten Service für Makler bietet, so möchten wir Ihnen dennoch zwei Alternativen vorstellen.

Online-Anbieter wie beispielsweise energyausweis.de, die sich auf die Datenerhebung durch die Eigentümer spezialisiert haben, erstellen den Energieausweis innerhalb weniger Stunden. Verzögerungen können hier durch fehlende oder unplausible Angaben entstehen, die dann zu weiteren Rückfragen seitens der Aussteller führen. Deutlich mehr Zeit müssen Sie mitbringen, wenn die Datenaufnahme durch eine Vor-Ort-Begehung des Energieberaters erfolgen soll. Hier müssen Sie sich wegen der notwendigen Terminvergaben auf mehrere Wochen einstellen.

Ein Neubau muss nach dem Gebäudeenergiegesetz dem Effizienzhausstandard genügen, dieser sollten daher eine Effizienzklasse im grünen Bereich, d.h. Klasse B oder besser aufweisen. Erwerben Sie ein neueres Gebäude, das nicht älter als 10 Jahre ist, sollte es mindestens den Standard D erreichen. Bei Altbauten, die noch nicht saniert und auf den neusten energetischen Standard gebracht wurden, sind Effizienzklassen im roten Bereich, d.h. die Klassen F, G oder auch H häufig anzutreffen.

Eine schlechte Energieeffizienzklasse sollte Käufer nicht vom Kauf einer Immobilie abschrecken. Dennoch ist es in diesem Fall ratsam, mit höheren Heizkosten zu kalkulieren und die möglichen Kosten einer energetischen Sanierung durch bauliche Maßnahmen oder einen Heizungstausch schon beim Kauf einzuplanen. Darüber hinaus bietet eine Energieeffizienzklasse im roten Bereich bei den Kaufpreisverhandlungen ein gutes Argument, einen günstigeren Preis auszuhandeln.

Um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern, müssen Sie die Wärme- oder Kälteverluste reduzieren. Dies gelingt hauptsächlich durch die Dämmung der Außenhülle. Daher werden bei einer energetischen Sanierung häufig die folgenden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt:

• Dämmung des Daches.
• Dämmung der Fassade.
• Dämmung der Kellerdecke.
• Fenster und Türen erneuern.
• Heizungsanlage erneuern.

Durch die Installation einer Photovoltaikanlage oder Solarthermie senken Sie zwar nicht den Energiebedarf des Gebäudes, dennoch können Sie mit dem Einsatz regenerativer Energien den Primärenergiebedarf senken und Ihre Umweltbilanz verbessern. Diese Verbesserungen werden im Energieausweis durch eine günstigere Primärenergiekennzahl belohnt.