Energieausweis Kosten steuerlich absetzbar? So sparen Sie Steuern richtig

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Energieausweis Kosten steuerlich absetzbar: Die Grundlagen

Die steuerliche Absetzbarkeit von Energieausweis Kosten ist kein Selbstläufer. Sie müssen bestimmte Bedingungen erfüllen und die richtigen Unterlagen haben. Doch wenn Sie alles richtig machen, können Sie bares Geld sparen — von 40€ bei einem günstigen Verbrauchsausweis bis zu mehreren hundert Euro bei teureren Varianten.

Wenn Kosten "steuerlich absetzbar" sind, bedeutet das, dass Sie diese Ausgaben von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen können. Dadurch reduzieren sich Ihre Steuerlast und Sie sparen Geld. Die Höhe der Ersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Im deutschen Steuerrecht gibt es verschiedene Kategorien von absetzbaren Kosten: Werbungskosten sind Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen, beispielsweise bei vermieteten Immobilien. Betriebsausgaben fallen bei gewerblicher Tätigkeit an und mindern den Gewinn. Sonderausgaben sind persönliche Ausgaben, die in bestimmten Fällen absetzbar sind — für Energieausweis Kosten in der Regel nicht relevant.

Für die Absetzbarkeit von Energieausweis Kosten gilt ein zentraler Grundsatz: Die Kosten müssen direkt mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängen.

Energieausweis bei Vermietung und Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, haben Sie die besten Karten: Die Kosten für den Energieausweis können Sie in der Regel vollständig von der Steuer absetzen. Dies ist einer der häufigsten und unkompliziertesten Fälle — und gleichzeitig einer der profitabelsten für Ihre Steuerersparnis.

Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn Sie eine Immobilie vermieten. Da er direkt mit der Erzielung Ihrer Mieteinnahmen zusammenhängt, qualifiziert er sich automatisch als Werbungskosten. Die Kosten mindern Ihre Mieteinnahmen, Sie zahlen weniger Steuern auf Ihre Mieteinnahmen, und die Absetzbarkeit ist unabhängig davon, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählen.

Damit Sie die Energieausweis Kosten als Werbungskosten absetzen können, muss die Immobilie tatsächlich vermietet werden (nicht nur geplant oder vorübergehend leerstehend), der Energieausweis muss für die Vermietung erforderlich sein (was in der Regel der Fall ist, da er bei Vermietung gesetzlich vorgeschrieben ist), Sie benötigen eine ordnungsgemäße Rechnung mit allen erforderlichen Angaben, und die Zahlung muss unbar geleistet werden (Überweisung, nicht Barzahlung).

Aus steuerlicher Sicht gibt es keine Unterschiede zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis. Beide können vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings gibt es einen wichtigen praktischen Unterschied in den Kosten.

Praktisches Beispiel: Familie Müller vermietet eine 80 m² Wohnung in München für 1.200€ Kaltmiete monatlich:

Der Verbrauchsausweis ist also auch nach Steuerersparnis deutlich günstiger. Die Entscheidung sollte daher primär auf der gesetzlichen Anforderung basieren (mehr Details: Bedarfsausweis für Wohngebäude), nicht auf der Steuerersparnis.

Für die Absetzung als Werbungskosten benötigen Sie eine Rechnung des Energieberaters mit allen erforderlichen Angaben (Name, Adresse, Art des Ausweises, Datum, Gebäudeadresse), einen Zahlungsnachweis (Kontoauszug, Überweisungsbeleg) — unbare Zahlung ist erforderlich —, einen Nachweis der Vermietung (Mietvertrag oder Bestätigung der Vermietung) und die Gebäudeadresse zur Zuordnung. Bewahren Sie diese Unterlagen mindestens 10 Jahre auf, da das Finanzamt sie bei einer Steuerprüfung anfordern kann.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können Sie die Kosten für den Energieausweis unter bestimmten Bedingungen ebenfalls steuerlich absetzen. Aber Achtung: Die Absetzbarkeit hängt entscheidend davon ab, wann Sie die Immobilie verkaufen. Haben Sie die Immobilie vor weniger oder mehr als 10 Jahren erworben? Diese Frage entscheidet über Ihre Steuerersparnis.

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkaufen, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer (sogenannte Spekulationssteuer nach §23 EStG). In diesem Fall können Sie die Kosten für den Energieausweis als Veräußerungskosten vom steuerpflichtigen Gewinn abziehen. Die Energieausweis Kosten mindern Ihren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, Sie zahlen weniger Steuern auf den Verkaufsgewinn, und die Absetzbarkeit ist möglich, weil der Energieausweis direkt mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt.

Veräußerungskosten sind alle Kosten, die direkt mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen. Dazu gehören Maklerkosten, Notarkosten, Grundbuchkosten und Energieausweis Kosten (da gesetzlich vorgeschrieben für den Verkauf). Diese Kosten werden vom Verkaufserlös abgezogen, bevor der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird.

Praktisches Beispiel: Herr Schmidt hat 2015 eine Eigentumswohnung für 250.000€ gekauft und verkauft sie 2023 für 300.000€ (nach 8 Jahren, innerhalb der Spekulationsfrist):

Wenn Sie die Immobilie nach mehr als 10 Jahren nach dem Erwerb verkaufen, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. In diesem Fall können Sie die Energieausweis Kosten nicht steuerlich absetzen, da kein steuerpflichtiger Gewinn vorliegt, gegen den die Kosten abgesetzt werden könnten. In diesem Fall sollten Sie einen günstigen Online-Energieausweis wählen, da die Steuerersparnis entfällt.

Energieausweis für selbstgenutzte Immobilien

Bei selbstgenutzten Immobilien wird es komplizierter: Die steuerliche Absetzbarkeit ist deutlich schwieriger, aber nicht unmöglich. Wenn Sie eine Immobilie selbst bewohnen und weder vermieten noch verkaufen, fehlt der direkte Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften. Die Kosten sind reine private Ausgaben, die in der Regel nicht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar sind.

Unter bestimmten, engen Voraussetzungen können Energieausweis Kosten jedoch als haushaltsnahe Dienstleistungen nach §35a EStG abgesetzt werden. Kritisch wichtig: Die Leistung muss im Haushalt erbracht werden. Das bedeutet, dass eine Vor-Ort-Begehung durch den Energieberater zwingend erforderlich ist. Reine Schreibtischarbeiten (z. B. Online-Energieausweis ohne Hausbesuch) werden nicht anerkannt. Der Energieberater muss tatsächlich vor Ort erscheinen und die Immobilie begutachten. Ein Online-Energieausweis, bei dem Sie nur Daten eingeben, qualifiziert sich in der Regel nicht für §35a EStG.

Unter §35a EStG sind nur Arbeitskosten absetzbar, nicht Materialkosten. Die Rechnung muss daher getrennt ausweisen: Arbeitskosten (z. B. für die Vor-Ort-Begehung und Berechnung) und Materialkosten (z. B. für Software, Registrierung). Die Steuerersparnis beträgt 20% der Arbeitskosten, die direkt von der Steuerschuld abgezogen werden (nicht vom zu versteuernden Einkommen), maximal 4.000€ Steuerersparnis pro Jahr (entspricht 20.000€ Arbeitskosten).

Praktisches Beispiel: Bei einem Energieausweis mit Vor-Ort-Begehung:

Achten Sie darauf, dass die Rechnung Arbeitskosten und Materialkosten getrennt ausweist. Viele Energieberater machen dies nicht automatisch — fragen Sie explizit danach!

Die Zahlung muss unbar erfolgen (Überweisung, Lastschrift, etc.). Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Wichtig: Die Anerkennung von Energieausweis Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung wird von Finanzamt zu Finanzamt unterschiedlich gehandhabt. Einige Finanzämter erkennen es an, andere lehnen es ab, es gibt keine einheitliche Rechtsprechung. Geben Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung an. Falls das Finanzamt ablehnt, können Sie Einspruch einlegen. Konsultieren Sie im Zweifel einen Steuerberater.

Wenn der Energieausweis im Rahmen einer energetischen Sanierung erstellt wird, können die Kosten unter §35c EStG steuerlich begünstigt werden: 20% der Sanierungskosten über 3 Jahre verteilt, maximal 40.000€ pro Wohngebäude. Dies ist jedoch ein separates Steuergeschenk und sollte nicht mit §35a EStG verwechselt werden.

Energieausweis bei gewerblicher Nutzung

Wenn Sie eine Immobilie gewerblich nutzen (z. B. als Immobilienverwaltung, Makler, Bauträger), haben Sie die besten steuerlichen Bedingungen: Sie können die Energieausweis Kosten vollständig als Betriebsausgaben absetzen — ohne die Einschränkungen, die bei privater Nutzung gelten.

Betriebsausgaben sind alle Kosten, die im Rahmen Ihrer gewerblichen Tätigkeit anfallen. Die Kosten für den Energieausweis sind Betriebsausgaben, wenn die Immobilie Teil Ihres Gewerbebetriebs ist, der Energieausweis für die gewerbliche Nutzung erforderlich ist und die Kosten im Jahr der Anschaffung anfallen.

Im Gegensatz zu §35a EStG (20% bei privater Nutzung) können Sie bei gewerblicher Nutzung deutlich mehr absetzen:

Unterschiede zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Viele Eigentümer fragen sich, ob es steuerliche Unterschiede zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis gibt. Die kurze Antwort: Nein, aus steuerlicher Sicht gibt es keine Unterschiede. Beide Ausweisarten werden steuerlich gleich behandelt — unabhängig davon, ob Sie vermieten, verkaufen oder gewerblich nutzen.

Der einzige Unterschied liegt in den Kosten: Ein Verbrauchsausweis kostet in der Regel 100€ - 300€, ein Bedarfsausweis 300€ - 1.500€. Da beide vollständig absetzbar sind (bei Vermietung/Verkauf/Gewerbe), sparen Sie bei einem teureren Bedarfsausweis zwar mehr Steuern, haben aber auch höhere Ausgaben. Die Entscheidung sollte primär auf der gesetzlichen Anforderung basieren (mehr Details: Bedarfsausweis für Wohngebäude), nicht auf der Steuerersparnis.

Energieausweis Kosten umlagefähig auf Mieter?

Viele Vermieter fragen sich, ob sie die Kosten für den Energieausweis auf ihre Mieter umlegen können. Die kurze Antwort: In der Regel nein. Energieausweis Kosten sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlagefähig. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet explizit auf, welche Kosten umlagefähig sind. Energieausweis Kosten gehören nicht zu dieser Liste. Sie sind vielmehr Kosten, die der Vermieter im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit trägt.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen: Wenn ein Energieausweis im Zusammenhang mit einer Neuvermietung erstellt wird, können die Kosten unter Umständen als "Kosten der Neuvermietung" betrachtet werden. Dies ist jedoch rechtlich umstritten und sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei professionellen Verwaltungsunternehmen können Energieausweis Kosten unter Umständen als Verwaltungskosten betrachtet werden, die anteilig umgelegt werden können. Dies hängt jedoch von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Praktischer Tipp: Da Energieausweis Kosten steuerlich absetzbar sind (als Werbungskosten), sind die Nettokosten für Vermieter ohnehin geringer:

Die Nettokosten sind so gering, dass eine Umlage auf Mieter (wenn überhaupt möglich) oft nicht lohnenswert ist — und könnte sogar zu Unmut bei Mietern führen.

Unterlagen für das Finanzamt

Um Energieausweis Kosten steuerlich abzusetzen, benötigen Sie bestimmte Unterlagen. Die Rechnung muss folgende Angaben enthalten: Name und Anschrift des Ausstellers, Art des Energieausweises, Erstellungsdatum, Gebäudeadresse, Gesamtkosten und bei §35a EStG eine getrennte Ausweisung von Arbeitskosten und Materialkosten.

Sie benötigen einen Nachweis über die unbare Zahlung (Kontoauszug, Lastschriftbestätigung oder Kreditkartenbeleg). Barzahlungsbelege werden nicht anerkannt.

Bei §35a EStG sollten Sie die Vor-Ort-Begehung dokumentieren: Datum und Uhrzeit, Name des Energieberaters, Bestätigung der Begehung, optional Fotos oder Notizen. Weitere wichtige Belege sind die Registriernummer des Energieausweises (falls vorhanden), die Gültigkeitsdauer (10 Jahre) und optional Korrespondenz mit dem Energieberater. Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens 10 Jahre auf, da das Finanzamt sie bei einer Steuerprüfung anfordern kann.

Häufige Fehler vermeiden

Viele Eigentümer machen Fehler bei der steuerlichen Absetzung von Energieausweis Kosten. Der häufigste Irrtum ist, dass alle Energieausweis Kosten automatisch steuerlich absetzbar sind. Die Realität:

Praktische Tipps für die Steuererklärung

Wenn Sie Energieausweis Kosten in Ihrer Steuererklärung angeben möchten, ist es wichtig, die Kosten an der richtigen Stelle einzutragen. Die richtige Anlage hängt von Ihrer Situation ab.

In folgenden Fällen ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren: Bei komplexen Situationen (mehrere Immobilien, verschiedene Nutzungen), bei §35a EStG (wenn Sie unsicher sind, ob die Voraussetzungen erfüllt sind), bei Ablehnung durch das Finanzamt, bei gewerblicher Nutzung mit komplexen Strukturen oder bei einer Steuerprüfung. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, die richtige Anlage zu finden, die korrekten Beträge einzutragen, bei Ablehnung Einspruch einzulegen und maximale Steuerersparnis zu erzielen.

Fazit: Energieausweis Kosten steuerlich absetzbar

Die steuerliche Absetzbarkeit von Energieausweis Kosten ist komplex — aber mit dem richtigen Wissen können Sie bares Geld sparen. Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

Ihr nächster Schritt: Bestimmen Sie Ihr Szenario (Vermietung, Verkauf, gewerbliche Nutzung oder private Nutzung), sammeln Sie die erforderlichen Unterlagen (Rechnung, Zahlungsnachweis, ggf. Mietvertrag/Kaufvertrag), wählen Sie die richtige Anlage (V, G oder SO), tragen Sie die Kosten ein (Gesamtkosten bei Vermietung/Verkauf/Gewerbe, 20% der Arbeitskosten bei §35a EStG) und bewahren Sie alle Belege mindestens 10 Jahre auf.

Die steuerliche Absetzbarkeit von Energieausweis Kosten ist nur ein Weg, um Kosten zu sparen. Vergessen Sie nicht: Günstige Online-Energieausweise nutzen (mehr dazu: Energieausweis online kaufen: 3 Top-Anbieter im direkten Vergleich), nach kostenloser Übernahme durch Makler oder Bankberater fragen, Qualität nicht vernachlässigen (fehlerhafte Ausweise können teurer werden) und Kosten im Verhältnis zum Immobilienwert betrachten.

Manchmal ist ein günstiger Online-Energieausweis, der nicht absetzbar ist, günstiger als ein teurerer Ausweis mit Steuerersparnis. Rechnen Sie immer beide Optionen durch, bevor Sie sich entscheiden. Konsultieren Sie bei Unsicherheit einen Steuerberater — besonders bei komplexen Situationen oder wenn das Finanzamt Ihre Absetzung ablehnt. Die Investition in professionelle Beratung kann sich schnell auszahlen.

Hinweis: Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er ersetzt jedoch keine steuerliche Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater. Bei spezifischen Fragen zu Ihrer individuellen steuerlichen Situation sollten Sie stets einen Steuerberater konsultieren.