Gebäudemodernisierungsgesetz, GEG 2026, Energieausweis

Werden Energieausweise ab Mai 2026 ungültig? Was die EU-Regeln bedeuten

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Lea Foster
Energieeffizienz-Expertin, Content-Managerin

Sie planen 2026 einen Verkauf, eine Neuvermietung oder die Verlängerung von Mietverträgen – und fragen sich: Wird mein Energieausweis mit der alten Skala A+ bis H dann noch akzeptiert? Diese Frage beschäftigt Eigentümer, Makler und Verwalter. Eine verbindliche Antwort gibt es derzeit nicht: Die EU-Gebäuderichtlinie muss bis Ende Mai 2026 umgesetzt werden. Wie Deutschland die Gültigkeit bestehender Ausweise regelt, steht noch aus.

Energieausweis ab Mai 2026: Gültigkeit alter Ausweise – EU-Regeln (EPBD) und zwei Szenarien für Eigentümer und Verwalter

In diesem Artikel fassen wir zusammen, was gesichert ist, welche zwei Szenarien plausibel sind und was Sie unabhängig davon jetzt tun sollten – sachlich und mit klarer Trennung von Fakten und möglichen Szenarien.

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist seit Mai 2024 in Kraft und muss bis zum 29. Mai 2026 von allen Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. In Deutschland soll das über eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen, die als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) geplant ist. Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung hat am 10. Dezember 2025 den Zeitplan bestätigt: Eckpunkte bis Ende Januar 2026, Kabinett bis Ende Februar 2026. Ein Gesetzesentwurf zum GMG liegt bislang nicht vor – damit ist auch die Frage, ob bestehende Energieausweise ab Mai 2026 ungültig werden, rechtlich noch offen.

In diesem Artikel erfahren Sie …

Die Ausgangslage: EU-Frist Mai 2026 und offene nationale Regelung

Was die EPBD für Energieausweise vorschreibt

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) verlangt unter anderem eine harmonisierte Energieeffizienzskala A bis G für alle Mitgliedstaaten: Klasse A entspricht Nullemissionsgebäuden, Klasse G den energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Zudem wird die Vorlagepflicht erweitert – künftig soll ein Energieausweis auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen (z. B. mehr als ein Viertel der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts) verlangt werden. Die Richtlinie schreibt jedoch nicht ausdrücklich vor, ob bereits ausgestellte Ausweise mit der alten Skala (A+ bis H) ab dem Stichtag ungültig werden.

Deutschland: GMG-Entwurf fehlt – die Gültigkeitsfrage ist noch offen

Ob und wie der Energieausweis im Detail von der nationalen Umsetzung betroffen sein wird, ist mangels eines Gesetzesentwurfs bisher nicht absehbar. Verbindliche Aussagen zur Gültigkeit alter Ausweise sind derzeit nicht möglich. Die konkrete Regelung – ob mit Übergangsfrist, ob mit Bestandsschutz oder ob mit sofortiger Ungültigkeit – wird erst das Gebäudemodernisierungsgesetz treffen.

Werden bestehende Energieausweise ab Mai 2026 ungültig?

Was gesichert ist: Neue Skala A–G und erweiterte Pflichten

Gesichert ist: Ab der nationalen Umsetzung der EPBD gelten neue Anforderungen an Energieausweise. Neu ausgestellte Ausweise müssen die Skala A bis G verwenden und die vorgesehenen Angaben enthalten. Die erweiterte Vorlagepflicht (u. a. bei Mietverlängerung und größerer Renovierung) kommt hinzu – unabhängig davon, wie die Gültigkeit alter Ausweise geregelt wird.

Was unklar ist: Übergang für alte Ausweise (Skala A+ bis H)

Unklar ist, ob bereits ausgestellte Energieausweise mit der Skala A+ bis H ab einem Stichtag (z. B. Mai 2026) pauschal ungültig werden oder ob sie bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit weiter genutzt werden dürfen. Die EPBD legt das nicht fest; die Entscheidung obliegt der nationalen Umsetzung.

Zwei plausible Szenarien im Überblick

In der Fachliteratur und in der Berichterstattung werden im Wesentlichen zwei Lesarten vertreten:

  • Szenario A: Alte Ausweise (Skala A+ bis H) verlieren ihre Gültigkeit ab Mai 2026 (oder nach einer kurzen Übergangsfrist). Bei Verkauf, Vermietung oder Mietverlängerung müsste dann ein neuer Ausweis nach den neuen Standards vorgelegt werden.
  • Szenario B: Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer 10-Jahres-Gültigkeit gültig. Nur neu ausgestellte Ausweise müssten die Skala A bis G und die übrigen neuen Vorgaben erfüllen – vergleichbar mit den bisherigen Novellen (EnEV 2009, EnEV 2014, GEG 2021).

Beide Szenarien sind derzeit nicht verbindlich; erst der GMG-Entwurf und das verabschiedete Gesetz werden Klarheit schaffen.

Kurz gesagt: Ob alte Ausweise ab Mai 2026 ungültig werden, ist rechtlich noch offen. Zwei Lesarten sind plausibel – unten die jeweiligen Konsequenzen.

Szenario A: Alte Ausweise verlieren ihre Gültigkeit

Was wäre, wenn der Gesetzgeber alte Ausweise ab Stichtag (oder nach kurzer Frist) für ungültig erklärt?

Falls der Gesetzgeber sich für eine sofortige oder zeitnahe Ungültigkeit alter Ausweise entscheidet, hätte das praktische Folgen: Bei jedem Verkauf, jeder Neuvermietung und jeder Mietverlängerung (die ab 2026 ohnehin ausweispflichtig wird) müsste ein neuer Energieausweis mit Skala A bis G vorgelegt werden. Makler und Verwalter müssten prüfen, ob der vorliegende Ausweis noch den Anforderungen entspricht. Wer keinen gültigen Ausweis vorlegt, riskiert Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.

Praktisches Beispiel: Ein Verkauf oder eine Mietverlängerung, die im Mai 2026 oder danach erfolgt, könnte dann nur mit einem nach neuem Recht ausgestellten Energieausweis rechtmäßig sein – auch wenn der alte Ausweis formell noch nicht abgelaufen wäre.

Takeaway (Szenario A): Planen Sie 2026 eine Transaktion, sollten Sie frühzeitig einen neuen Energieausweis einplanen – so sind Sie in jedem Fall auf der sicheren Seite.

Szenario B: Bestandsschutz bis zum Ablauf der 10 Jahre

Die andere mögliche Linie: Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit.

Mehrere Fachquellen gehen davon aus, dass bestehende Energieausweise weiterhin bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit anerkannt werden. Begründung: Bei den bisherigen Novellen (EnEV 2009, EnEV 2014, GEG 2021) blieben alte Ausweise jeweils zulässig; nur neu ausgestellte Ausweise mussten den neuen Vorgaben genügen. Eine vergleichbare Lösung wäre auch für 2026 denkbar.

In diesem Fall bliebe die alte Skala A+ bis H noch mehrere Jahre im Umlauf, weil Energieausweise zehn Jahre gültig sind. Neue Ausweise würden ausschließlich mit der Skala A bis G ausgestellt.

Takeaway (Szenario B): Selbst bei Bestandsschutz werden Sie in vielen Fällen einen (neuen) Ausweis brauchen – nämlich immer dann, wenn Sie Mietverträge verlängern oder größer renovieren (siehe nächster Abschnitt).

Erweiterte Vorlagepflicht ab 2026 – unabhängig von der Gültigkeit

Egal, welche Regelung für alte Ausweise kommt: Eine Änderung betrifft alle gleichermaßen.

Unabhängig davon, ob alte Ausweise ungültig werden oder nicht: Ab der Umsetzung der EPBD gilt die erweiterte Vorlagepflicht. Ein Energieausweis ist dann auch erforderlich bei

  • Verlängerung von Mietverträgen und
  • größeren Renovierungen (z. B. wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehülle saniert wird oder die Maßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts betreffen).

Was genau als „größere Renovierung“ gilt, wird die nationale Umsetzung festlegen. Für Eigentümer und Verwalter bedeutet das: In diesen Fällen wird künftig ein (ggf. neuer) Energieausweis benötigt – ob der bisherige Ausweis „ungültig“ wird oder nicht.

Beispiel: Ein Vermieter mit mehreren Wohnungen verlängert 2026 mehrere Mietverträge. Ab Umsetzung der EPBD muss er dabei einen Energieausweis vorlegen – in der Praxis in der Regel einen nach neuem Recht. Die erweiterte Pflicht greift also unabhängig von der Gültigkeitsfrage.

Einen detaillierten Überblick über alle Änderungen 2026 – neue Skala, erweiterte Pflichten, digitale Datenbank, Treibhauspotenzial – bietet der Artikel Energieausweis 2026: Neue Skala A-G und erweiterte Pflichten.

Was Eigentümer, Makler und Verwalter jetzt tun sollten

Auch ohne verbindliche Klarheit zur Gültigkeit alter Ausweise können Sie sich vorbereiten.

Bei geplanter Transaktion: rechtzeitig neuen Ausweis einplanen

Wenn Sie 2026 verkaufen, neu vermieten oder Mietverträge verlängern, sollten Sie frühzeitig prüfen, ob ein neuer Energieausweis nötig ist. Auch wenn Szenario B (Bestandsschutz) umgesetzt wird: Bei Mietverlängerung und größerer Renovierung verlangt die EPBD ohnehin einen Energieausweis – in der Regel wird das ein nach neuem Recht ausgestellter Ausweis sein. Rechtzeitige Planung vermeidet Engpässe bei Energieberatern und hält Sie rechtssicher.

Freiwillig auf die neue Skala wechseln?

Es kann sinnvoll sein, freiwillig einen Energieausweis nach der neuen Skala A bis G erstellen zu lassen – auch wenn der alte Ausweis noch gültig wäre. So lassen sich Ihre Objekte besser mit Immobilien vergleichen, die bereits einen Ausweis nach neuem Standard haben. Zudem signalisieren Sie potenziellen Käufern oder Mietern, dass Sie als Eigentümer auf dem neuesten Stand sind; das kann sich verkaufs- bzw. vermarktungsfördernd auswirken.

Kosten und Fristen im Blick behalten

Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Die Kosten für einen neuen Ausweis liegen je nach Gebäude und Ausweistyp typischerweise im Bereich von etwa 150 bis 500 Euro (Kostenvergleich verschiedener Anbieter). Bei Verstößen gegen die Ausweispflicht können Bußgelder von bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Behalten Sie die Entwicklung des GMG im Blick: Die Eckpunkte (Ende Januar 2026) und der geplante Gesetzesentwurf (Ende Februar 2026) werden viele offene Fragen beantworten.

Fazit: Klarheit kommt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz

Werden Energieausweise ab Mai 2026 ungültig? Drei Punkte festhalten:

  1. Verbindliche Antwort fehlt noch. Sie kommt erst mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
  2. Zwei Szenarien sind plausibel: Alte Ausweise werden ab Stichtag (oder nach Übergangsfrist) ungültig – oder sie bleiben bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit anerkannt.
  3. Unabhängig davon gilt: Die neue Skala A bis G und die erweiterte Vorlagepflicht (u. a. bei Mietverlängerung und größerer Renovierung) kommen. Wer 2026 verkauft, vermietet oder Mietverträge verlängert, sollte sich rechtzeitig informieren und bei Bedarf einen neuen Energieausweis einplanen.

Informieren Sie sich weiter mit dem Artikel Energieausweis 2026: Neue Skala A-G und erweiterte Pflichten zu allen Neuerungen im Überblick.