Energieausweis 2026: Neue Skala A-G und erweiterte Pflichten

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Der Auslöser für diese umfassende Reform ist die EPBD-Novelle (Energy Performance of Buildings Directive) der EU, die Deutschland bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen muss. Gleichzeitig hat der Koalitionsausschuss der Bundesregierung am 10. Dezember 2025 beschlossen, das sogenannte "Heizungsgesetz" abzuschaffen.

Wichtige Klarstellung: Es gab nie ein verkündetes Gesetz mit diesem Namen. Gemeint ist die GEG-Novelle 2024, die von Politik und Medien als "Heizungsgesetz" bezeichnet wurde, weil sie geänderte Anforderungen an Heizungen in Gebäuden enthielt. Diese Novelle ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und wird nun durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt.

Die EPBD-Novelle: Warum sich 2026 alles ändert

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) und die EED (Energieeffizienz-Richtlinie) sind Teil des "Fit for 55"-Pakets der EU-Kommission. Ziel ist es, die CO₂-Emissionen bis 2030 deutlich zu reduzieren und die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in der EU zu verbessern.

Umsetzungsfrist Mai 2026: Was bedeutet das?

Deutschland muss die EPBD-Novelle bis Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Das bedeutet: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird grundlegend überarbeitet und in "Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)" umbenannt.

Praktische Auswirkung: Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass sie sich auf neue Regelungen einstellen müssen – insbesondere bei Energieausweisen, die künftig nach anderen Kriterien bewertet werden.

Koalitionsausschuss-Beschluss: "Heizungsgesetz" wird abgeschafft

Am 10. Dezember 2025 beriet der Koalitionsausschuss der Bundesregierung über die Fortschreibung des GEG. Bundeskanzler Friedrich Merz stellte die Ergebnisse am 11. Dezember 2025 vor: Wie im Koalitionsvertrag vereinbart, wird das "Heizungsgesetz" abgeschafft.

Wichtige Klarstellung: Praktisch gab es kein verkündetes "Heizungsgesetz" – gemeint ist die GEG-Novelle 2024, die seit dem 1. Januar 2025 in Kraft ist und von Politik und Medien als "Heizungsgesetz" bezeichnet wurde, weil sie geänderte Anforderungen an Heizungen in Gebäuden enthielt.

Was bedeutet die Abschaffung des "Heizungsgesetzes"?

Die GEG-Novelle 2024 gilt bis auf Weiteres und wird durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. Die politische Vorgabe lautet: Das neue Gesetz soll "technologieoffener, flexibler und einfacher" gestaltet werden – wie im Koalitionsvertrag vereinbart.

Die relevanten Paragrafen zur Heizungstausch-Regelung (§ 71 bis 71k, einschließlich der 65-Prozent-Regel) bleiben vorerst in der GEG-Novelle 2024 bestehen, bis das GMG in Kraft tritt.

Spannend bleibt: Wie die Bundesregierung mehr Flexibilität und Technologieoffenheit schaffen will, während zugleich die parallel umzusetzende EU-Richtlinie klare und teils strenge Rahmenbedingungen vorsieht.

Takeaway: Die GEG-Reform ist im vollen Gange. Während die Eckpunkte noch erarbeitet werden, sollten Eigentümer sich bereits jetzt auf die kommenden Änderungen vorbereiten.

Die neue Energieausweis-Skala: Von A+ bis H zu A bis G

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Energieeffizienzklassen. Bisher gab es in Deutschland die Skala A+ bis H, die sich von anderen EU-Ländern unterschied. Ab 2026 wird eine neue, harmonisierte EU-weite Skala von A bis G eingeführt.

Warum eine harmonisierte EU-Skala?

Die Harmonisierung soll Vergleichbarkeit schaffen: Ein Energieausweis aus Deutschland soll genauso verständlich sein wie einer aus Frankreich oder Spanien. Das erleichtert nicht nur den EU-weiten Immobilienhandel, sondern schafft auch mehr Transparenz für Eigentümer und Käufer.

Beispiel: Ein Investor, der eine Immobilie in München und eine in Paris vergleichen möchte, kann künftig die Energieeffizienzklassen direkt vergleichen – ohne sich mit unterschiedlichen nationalen Systemen auseinandersetzen zu müssen.

Was bedeutet Klasse A (Nullemissionsgebäude)?

Klasse A entspricht einem Nullemissionsgebäude mit sehr hoher Energieeffizienz, die keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort verursacht. Das bedeutet: Gebäude, die vollständig mit erneuerbaren Energien beheizt werden und einen sehr niedrigen Energiebedarf haben, können diese höchste Klasse erreichen.

Praktisches Beispiel: Ein modernes Passivhaus mit Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage könnte künftig in Klasse A eingestuft werden. Ein solches Gebäude verursacht keine CO₂-Emissionen vor Ort und hat einen extrem niedrigen Energiebedarf.

Was bedeutet Klasse G (15% der energieeffizientesten Gebäude)?

Klasse G umfasst künftig die 15 Prozent der energieeffizientesten Gebäude des nationalen Bestands. Das ist eine wichtige Änderung: Während die alte Skala H die schlechteste Klasse war, wird die neue Skala G relativ zum nationalen Gebäudebestand definiert. Das bedeutet, dass auch Gebäude in Klasse G noch relativ energieeffizient sind – sie gehören zu den besten 15 Prozent des Bestands.

Wichtig zu verstehen: Ein Gebäude in Klasse G ist nicht "schlecht" – es gehört zu den energieeffizientesten 15 Prozent aller Gebäude in Deutschland. Die neue Skala ist also deutlich anspruchsvoller als die alte.

Wie unterscheidet sich die neue Skala von der alten?

Alte Skala (A+ bis H):

• A+ = Beste Klasse (sehr energieeffizient)
• H = Schlechteste Klasse (sehr energieineffizient)
• National unterschiedlich in der EU

Neue Skala (A bis G):

• A = Nullemissionsgebäude (höchste Effizienz, keine CO₂-Emissionen vor Ort)
• G = 15% der energieeffizientesten Gebäude des Bestands
• EU-weit harmonisiert

Wichtig: Die genaue Umrechnung von der alten zur neuen Skala ist noch nicht bekannt. Es bleibt abzuwarten, wie Gebäude, die bisher in Klasse C oder D waren, in der neuen Skala eingestuft werden.

Takeaway: Die neue Skala ist anspruchsvoller und EU-weit harmonisiert. Gebäude, die bisher eine gute Bewertung hatten, könnten in der neuen Skala anders eingestuft werden.

Erweiterte Vorlagepflicht: Wann brauchen Sie künftig einen Energieausweis?

Bisher mussten Sie einen Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder Neubau vorlegen (§ 80 GEG). Ab 2026 wird diese Pflicht deutlich erweitert – mit erheblichen praktischen Auswirkungen für Eigentümer.

Verkauf und Neuvermietung (bisher)

Diese Pflichten bleiben bestehen. Bei jedem Verkauf oder jeder Neuvermietung muss der Energieausweis vorgelegt werden. Das ist bereits heute Standard und wird auch in Zukunft so bleiben.

Neu: Verlängerung von Mietverträgen

Wichtige Änderung: Künftig muss ein Energieausweis auch bei der Verlängerung von Mietverträgen ausgestellt werden. Das betrifft alle Vermieter, die bestehende Mietverträge verlängern.

Praktisches Beispiel: Wenn Sie einen Mietvertrag von 2020 im Jahr 2026 verlängern, müssen Sie einen neuen Energieausweis vorlegen – auch wenn der alte Ausweis noch gültig wäre. Das bedeutet zusätzliche Kosten und Aufwand für Vermieter.

Weiteres Beispiel: Ein Vermieter mit 20 Wohnungen, der alle Mietverträge im Jahr 2026 verlängert, muss 20 neue Energieausweise ausstellen lassen. Bei durchschnittlichen Kosten von 150 Euro pro Ausweis bedeutet das zusätzliche Kosten von 3.000 Euro.

Neu: Größere Sanierungen

Ebenfalls neu ist die Pflicht, einen Energieausweis bei größeren Sanierungen auszustellen.

Noch unklar: Was genau als "größere Sanierung" gilt, ist noch nicht definiert. Es bleibt abzuwarten, ob es Schwellenwerte gibt (z.B. Kosten, Umfang der Sanierung) oder ob bestimmte Maßnahmen automatisch als "größere Sanierung" gelten.

Mögliche Szenarien:

• Sanierungen über einem bestimmten Kostenwert (z.B. 50.000 Euro)
• Sanierungen, die mehr als 25% der Gebäudehülle betreffen
• Bestimmte Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Heizungstausch

Praktische Auswirkungen für Eigentümer

Für Vermieter bedeutet die erweiterte Vorlagepflicht:

• Mehr Aufwand: Energieausweise müssen häufiger ausgestellt werden
• Mehr Kosten: Jeder neue Energieausweis kostet Geld – bei größeren Portfolios können die Kosten erheblich sein
• Rechtliche Sicherheit: Frühzeitige Ausstellung schützt vor Bußgeldern

Für Verkäufer:

• Transparenz: Käufer erhalten mehr Informationen über den energetischen Zustand
• Wertentwicklung: Energieeffiziente Gebäude könnten im Wert steigen
• Planungssicherheit: Klare Regelungen schaffen Rechtssicherheit

Takeaway: Die erweiterte Vorlagepflicht bedeutet mehr Aufwand und Kosten für Eigentümer. Planen Sie diese zusätzlichen Ausgaben in Ihr Budget ein.

Treibhauspotenzial über den Lebenszyklus: Neue Anforderung für Neubauten

Eine weitere wichtige Neuerung betrifft Neubauten: Ab 2028 für große Neubauten und ab 2030 für alle Neubauten muss das Treibhauspotenzial über den gesamten Lebenszyklus berechnet und im Energieausweis angegeben werden.

Was bedeutet Lebenszyklus-Berechnung?

Die Lebenszyklus-Berechnung umfasst die gesamte "Lebensdauer" eines Gebäudes – von der Herstellung der Baustoffe über den Bau, die Nutzung, mögliche Sanierungen bis hin zum Abriss und der Entsorgung. Dabei werden alle CO₂-Emissionen berücksichtigt, die in diesem gesamten Zyklus anfallen.

Beispiel: Ein Gebäude mit viel Beton hat ein höheres Treibhauspotenzial in der Herstellungsphase als ein Holzbau. Dafür könnte der Holzbau während der Nutzung mehr Energie verbrauchen. Die Lebenszyklus-Berechnung berücksichtigt beide Aspekte und gibt eine Gesamtbewertung.

Konkret bedeutet das:

• Herstellung: CO₂-Emissionen bei der Produktion der Baustoffe
• Bau: CO₂-Emissionen beim Bauprozess
• Nutzung: CO₂-Emissionen während der gesamten Nutzungsdauer (Heizung, Strom, etc.)
• Sanierung: CO₂-Emissionen bei Sanierungsmaßnahmen
• Abriss und Entsorgung: CO₂-Emissionen beim Abriss und der Entsorgung

Ab 2028: Große Neubauten betroffen

Ab 2028 müssen große Neubauten das Treibhauspotenzial im Energieausweis ausweisen. Die genaue Definition, was als "großer Neubau" gilt, steht noch aus.

Vermutlich betroffen: Gebäude über einer bestimmten Größe (z.B. 1.000 m² oder mehr) oder Gebäude mit bestimmten Nutzungen (z.B. Gewerbegebäude).

Ab 2030: Alle Neubauten betroffen

Ab 2030 gilt die Pflicht für alle Neubauten – unabhängig von der Größe. Das bedeutet, dass auch Einfamilienhäuser künftig das Treibhauspotenzial im Energieausweis ausweisen müssen.

Auswirkungen auf Planung und Bau

Diese Neuerung wird die Planung von Neubauten deutlich beeinflussen:

• Materialauswahl: Baustoffe mit niedrigem Treibhauspotenzial werden wichtiger (z.B. Holz statt Beton)
• Bauweise: Nachhaltige Bauweisen werden gefördert
• Berechnung: Energieberater müssen neue Methoden anwenden
• Kosten: Zusätzliche Berechnungen könnten die Kosten für Energieausweise erhöhen

Praktisches Beispiel: Ein Bauherr, der zwischen einem Massivhaus (Beton) und einem Holzhaus entscheidet, muss künftig auch das Treibhauspotenzial berücksichtigen. Das Holzhaus könnte trotz höherer Heizkosten insgesamt besser abschneiden, weil die Herstellung deutlich weniger CO₂ verursacht.

Noch unklar: Welche Berechnungsmethoden genau verwendet werden sollen und welche Daten erforderlich sind, ist noch nicht bekannt.

Takeaway: Die Lebenszyklus-Berechnung wird die Planung von Neubauten verändern. Nachhaltige Baustoffe und Bauweisen werden wichtiger.

Bestehende Energieausweise verlieren ihre Gültigkeit

WICHTIG: Bestehende Energieausweise mit den alten Skalen (A+ bis H) werden ihre Gültigkeit verlieren. Das bedeutet: Alle Energieausweise, die nach der alten Skala ausgestellt wurden, müssen durch neue Ausweise mit der Skala A bis G ersetzt werden.

Warum werden alte Ausweise ungültig?

Die neue harmonisierte Skala ist nicht einfach eine Umbenennung – sie basiert auf anderen Berechnungsmethoden und Bewertungskriterien. Daher können alte Ausweise nicht einfach "umgerechnet" werden, sondern müssen neu ausgestellt werden.

Praktisches Beispiel: Ein Gebäude, das 2023 einen Energieausweis mit Klasse C (alte Skala) erhalten hat, kann nicht einfach in die neue Skala "umgerechnet" werden. Es muss ein neuer Energieausweis nach den neuen Kriterien ausgestellt werden – möglicherweise mit einer anderen Energieeffizienzklasse.

Wann müssen Sie einen neuen Energieausweis ausstellen lassen?

Noch unklar: Der genaue Zeitpunkt, ab wann alte Ausweise ungültig werden, ist noch nicht bekannt. Es bleibt abzuwarten, ob es Übergangsfristen gibt oder ob alle alten Ausweise ab einem bestimmten Stichtag ungültig werden.

Mögliche Szenarien:

• Alle alten Ausweise werden ab Mai 2026 ungültig
• Es gibt eine Übergangsfrist (z.B. bis Ende 2026)
• Alte Ausweise bleiben gültig, bis sie ohnehin ablaufen würden (10 Jahre)

Empfehlung: Wenn Sie eine Immobilientransaktion planen (Verkauf, Vermietung), sollten Sie rechtzeitig einen neuen Energieausweis ausstellen lassen, um sicherzugehen, dass Sie den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Was bedeutet das für laufende Transaktionen?

Für laufende Transaktionen, die vor dem Inkrafttreten der neuen Regelungen abgeschlossen werden, gelten vermutlich Bestandsschutz-Regelungen. Details sind aber noch nicht bekannt.

Praktisches Beispiel: Wenn Sie im März 2026 einen Kaufvertrag unterschreiben und der Verkauf im Mai 2026 abgeschlossen wird, könnte es sein, dass Sie einen neuen Energieausweis benötigen – auch wenn der alte noch gültig wäre.

Praktische Tipps für Eigentümer

1. Frühzeitig planen: Wenn Sie eine Transaktion planen, lassen Sie rechtzeitig einen neuen Energieausweis ausstellen
2. Kosten einplanen: Neue Energieausweise kosten Geld – planen Sie diese Kosten in Ihr Budget ein (ca. 150-500 Euro je nach Gebäude)
3. Energieberater kontaktieren: Fragen Sie Ihren Energieberater, wann der beste Zeitpunkt für die Ausstellung ist
4. Sanierungen vorziehen: Wenn Sie ohnehin sanieren wollen, könnte es sinnvoll sein, dies vor der Ausstellung des neuen Energieausweises zu tun, um eine bessere Bewertung zu erreichen

Takeaway: Alle bestehenden Energieausweise werden ungültig. Planen Sie rechtzeitig die Ausstellung neuer Ausweise ein, besonders wenn Sie eine Transaktion planen.

Digitale Datenbank und Renovierungspass: Die Zukunft des Energieausweises

Die Digitalisierung macht auch vor Energieausweisen nicht halt. Ab 2026 wird eine nationale digitale Datenbank für Energieausweise eingerichtet.

Nationale digitale Datenbank für Energieausweise

Vorgesehen ist die Einrichtung einer nationalen digitalen Datenbank, in der Energieausweise, Sanierungspässe und Inspektionsberichte gespeichert werden.

Vorteile der Digitalisierung:

• Transparenz: Energieausweise sind leichter nachvollziehbar
• Effizienz: Weniger Papierkram, schnellere Prozesse
• Nachvollziehbarkeit: Historie von Sanierungen wird dokumentiert
• Qualität: Fälschungen werden erschwert

Was wird gespeichert?

In der Datenbank werden gespeichert:

• Energieausweise (neu ausgestellte)
• Sanierungspässe
• Inspektionsberichte

Noch unklar:

• Wann genau die Datenbank eingerichtet wird
• Wer Zugriff auf die Daten hat
• Wie die Registrierung funktioniert
• Welche Datenschutz-Regelungen gelten

Praktisches Beispiel: Ein Käufer könnte künftig online prüfen, ob der vorgelegte Energieausweis tatsächlich existiert und korrekt ist. Das schützt vor Fälschungen und erhöht die Transparenz.

Der neue Renovierungspass: Freiwillig, aber sinnvoll

Ergänzend zum Energieausweis wird ein sogenannter Renovierungspass eingeführt, der Gebäudeeigentümern freiwillig zur Verfügung stehen soll.

Noch unklar:

• Wie der Renovierungspass genau aussieht
• Welche Informationen er enthält
• Wer ihn erstellen kann
• Welche Kosten entstehen

Vermuteter Nutzen:

• Langfristige Sanierungsplanung
• Dokumentation von Sanierungsmaßnahmen
• Bessere Übersicht über den energetischen Zustand
• Unterstützung bei der Planung von Fördermitteln

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer, der über mehrere Jahre hinweg verschiedene Sanierungsmaßnahmen durchführt, kann diese im Renovierungspass dokumentieren. Das hilft bei der Planung weiterer Maßnahmen und bei der Beantragung von Fördermitteln.

Takeaway: Die Digitalisierung bringt mehr Transparenz und Effizienz. Der Renovierungspass kann eine wertvolle Ergänzung für die langfristige Sanierungsplanung sein.

Das "Heizungsgesetz" wird abgeschafft: Was bedeutet das für Energieausweise?

Wie bereits erwähnt, wird das sogenannte "Heizungsgesetz" (tatsächlich die GEG-Novelle 2024) abgeschafft. Was bedeutet das konkret für Energieausweise?

Klarstellung: Es gab kein verkündetes "Heizungsgesetz"

Praktisch gab es kein verkündetes Gesetz mit dem Namen "Heizungsgesetz". Die GEG-Novelle 2024 wurde von Politik und Medien so bezeichnet, weil sie geänderte Anforderungen an Heizungen in Gebäuden enthielt.

GEG-Novelle 2024: Was ist damit gemeint?

Die GEG-Novelle 2024 ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft und gilt bis auf Weiteres. Sie enthält unter anderem:

• § 71 bis 71k: Regelungen zum Heizungstausch und zur 65-Prozent-Regel
• Verpflichtende Beratung: Bei Modernisierungen besteht Beratungspflicht
• Energetische Anforderungen im Neubau: Das GEG regelt nicht nur Modernisierungen, sondern auch energetische Anforderungen im Neubau und setzt die EU-Gebäuderichtlinie in Deutschland um

65-Prozent-Regel bleibt vorerst bestehen (GEG 2024)

Die 65-Prozent-Regel, die besagt, dass neue Heizungen ab dem 1. Januar 2026 mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, bleibt vorerst in der GEG-Novelle 2024 bestehen.

Politisch umstritten: Die SPD will an der Vorgabe festhalten, während die Union für eine Abschaffung oder deutliche Lockerung plädiert. Es bleibt abzuwarten, wie diese Frage im neuen GMG geregelt wird.

Wie Heizungstausch den Energieausweis beeinflusst

Ein Heizungstausch hat direkte Auswirkungen auf den Energieausweis:

• Bessere Energieeffizienzklasse: Moderne Heizungen mit erneuerbaren Energien verbessern die Bewertung
• Niedrigere Energiekosten: Effiziente Heizungen senken die Energiekosten, was sich im Verbrauchsausweis niederschlägt
• Wertsteigerung: Energieeffiziente Gebäude haben einen höheren Marktwert

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer tauscht eine alte Gasheizung gegen eine Wärmepumpe. Der Energieausweis verbessert sich von Klasse D auf Klasse B. Das Gebäude wird wertvoller und attraktiver für Käufer oder Mieter.

Wärmepumpen verbessern die Bewertung

Moderne Wärmepumpen können die Energieeffizienzklasse deutlich verbessern und helfen, Klasse A (Nullemissionsgebäude) zu erreichen. Das macht sie besonders attraktiv für Eigentümer, die den Wert ihrer Immobilie steigern wollen.

Beispiel: Ein Gebäude mit einer modernen Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage könnte künftig in Klasse A eingestuft werden – die höchste Energieeffizienzklasse. Das steigert den Immobilienwert erheblich.

Kommunale Wärmeplanung und ihre Auswirkungen

Das Kommunale Wärmeplanungsgesetz (KWP-G) sieht vor, dass Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan erstellen müssen. Insgesamt sind 84 deutsche Städte betroffen, darunter Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund, Essen sowie mittelgroße Städte wie Heidelberg, Freiburg, Ulm und Kassel.

Auswirkung: Nach Inkrafttreten der kommunalen Wärmeplanung müssen ausgetauschte Gasheizungen nach spätestens fünf Jahren die 65-Prozent-Forderung erfüllen.

Übergangsquoten (ohne Wärmeplan):

• Ab 2029: mindestens 15 % erneuerbare Energien
• Ab 2035: mindestens 30 % erneuerbare Energien
• Ab 2040: mindestens 60 % erneuerbare Energien

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer in München, wo bereits ein Wärmeplan existiert, muss bei einem Heizungstausch eine Heizung wählen, die nach fünf Jahren 65% erneuerbare Energien erfüllt. Ein Eigentümer in einer kleineren Stadt ohne Wärmeplan hat mehr Zeit, muss aber ab 2029 mindestens 15% erneuerbare Energien nachweisen.

Strategische Überlegungen für Eigentümer

Wenn Sie einen Heizungstausch planen, sollten Sie folgende Überlegungen anstellen:

1. Timing: Sollte der Heizungstausch vor oder nach der Ausstellung des neuen Energieausweises erfolgen?

   • Vorher: Bessere Bewertung im neuen Energieausweis
   • Nachher: Sie wissen genau, welche Verbesserung der Heizungstausch gebracht hat

2. Förderungen: Nutzen Sie die aktuellen Förderungen für Heizungstausch (siehe Abschnitt "Förderungen")

3. Kommunale Wärmeplanung: Informieren Sie sich, ob Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan hat oder wann dieser erstellt wird

4. Energieberatung: Konsultieren Sie einen Energieberater, um die beste Strategie für Ihre Immobilie zu entwickeln

Takeaway: Ein Heizungstausch kann die Energieeffizienzklasse deutlich verbessern und den Immobilienwert steigern. Planen Sie den Zeitpunkt strategisch.

Weitere relevante Änderungen 2026

Neben den Energieausweis-Änderungen gibt es weitere relevante Änderungen im Jahr 2026, die Immobilieneigentümer betreffen:

Solartechnik-Pflicht für öffentliche Gebäude

Bis Ende 2026 müssen öffentliche Gebäude und Nichtwohngebäude über 250 m² mit Solartechnik ausgestattet sein – sofern dies technisch machbar ist. Dies kann sich auch auf die Energieausweis-Bewertung auswirken, da Solartechnik die Energieeffizienz verbessert.

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer eines Bürogebäudes über 250 m² muss bis Ende 2026 eine Photovoltaik-Anlage installieren. Diese verbessert nicht nur die Energieeffizienz, sondern kann auch den Energieausweis positiv beeinflussen.

Ladeinfrastruktur für Neubauten

Für Neubauten und größere gewerbliche Bestandsgebäude gelten ab 2026/2027 Verpflichtungen zur Installation von Ladeinfrastruktur. Dies betrifft zwar nicht direkt den Energieausweis, ist aber eine weitere Anforderung, die Eigentümer beachten müssen.

Sanierungsfahrpläne werden Pflicht

Sanierungsfahrpläne werden für Bestandsbauten Pflicht. Diese Pläne zeigen auf, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind, um bestimmte Energieeffizienzklassen zu erreichen. Sie ergänzen den Energieausweis und helfen Eigentümern bei der langfristigen Planung.

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer erhält einen Sanierungsfahrplan, der zeigt, dass er mit einer Fassadendämmung und einem Heizungstausch von Klasse E auf Klasse B kommen kann. Das hilft bei der Planung und bei der Beantragung von Fördermitteln.

Infrastruktur-Zukunftsgesetz: Digitaler Bauantrag

Das Bundeskabinett hat am 17. Dezember 2025 den Gesetzentwurf für das Infrastruktur-Zukunftsgesetz (IZG) beschlossen. Voraussichtlich ab Mitte 2026 wird der digitale Bauantrag bundesweit zur Pflicht. Dies betrifft zwar nicht direkt den Energieausweis, ist aber Teil der umfassenden Digitalisierung im Bauwesen.

Takeaway: Neben den Energieausweis-Änderungen gibt es weitere relevante Änderungen, die Eigentümer beachten müssen – besonders bei Neubauten und größeren Gebäuden.

Förderungen: Was sich 2026 bei der BEG ändert

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird 2026 angepasst. Hier die wichtigsten Änderungen:

BEG-Budget: Von 15,3 auf 12,1 Milliarden Euro

Laut Haushaltsentwurf sinkt das Gesamtbudget der BEG von rund 15,3 Milliarden Euro (2025) auf etwa 12,1 Milliarden Euro (2026).

Wichtig: Die Kürzung betrifft vor allem Mittel für Komplettsanierungen (KfW 261), während die Töpfe für Einzelmaßnahmen stabil bleiben oder leicht aufgestockt werden sollen.

Praktische Auswirkung: Wenn Sie eine Komplettsanierung planen, sollten Sie die Förderung frühzeitig beantragen, da das Budget begrenzt ist. Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch oder Dämmung werden weiterhin gut gefördert.

Effizienzhaus 55 wird wieder eingeführt (befristet)

Die 2022 eingestellte Förderung für Effizienzhaus 55 wird befristet wieder eingeführt.

Wichtig: Dies gilt aber nur für Bauvorhaben, die bereits eine Baugenehmigung haben, aber noch nicht begonnen wurden. Voraussetzung ist, dass die Wärmeversorgung vollständig auf erneuerbaren Energien basiert.

Praktisches Beispiel: Ein Bauherr, der 2024 eine Baugenehmigung für ein Effizienzhaus 55 erhalten hat, aber noch nicht mit dem Bau begonnen hat, kann 2026 die Förderung beantragen – vorausgesetzt, die Wärmeversorgung basiert vollständig auf erneuerbaren Energien.

Neue Anforderungen für Wärmepumpen-Förderung

Um Förderung für Luft-Wasser-Wärmepumpen zu erhalten, müssen deren Außengeräte ab 2026 deutlich leiser sein: Die Geräuschemissionen müssen die Grenzwerte der EU-Ökodesign-Verordnung um mindestens 10 dB unterschreiten.

Praktisches Beispiel: Eine Wärmepumpe, die bisher 50 dB laut war, muss künftig mindestens 40 dB laut sein, um Förderung zu erhalten. Das ist wichtig für Eigentümer, die in Wohngebieten eine Wärmepumpe installieren wollen.

Klimageschwindigkeits-Bonus wird weiter reduziert

Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird planmäßig weiter reduziert: 2024 lag er bei 25 %, 2025 bei 20 %.

KfW-Programm 458: Bis zu 70% Förderung bleibt erhalten

Das KfW-Programm 458, das Zuschüsse für den Austausch alter fossiler Heizungen gegen Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien bietet, bleibt das Kernstück der Förderung. Die hohen Zuschüsse von bis zu 70 % bleiben erhalten.

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer tauscht eine alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe. Die Gesamtkosten betragen 30.000 Euro. Mit dem KfW-Programm 458 kann er bis zu 21.000 Euro (70%) Förderung erhalten. Das macht die Investition deutlich attraktiver.

Was bedeutet das für Sanierungsplanung?

Die Änderungen bei der BEG-Förderung haben direkte Auswirkungen auf die Sanierungsplanung:

1. Frühzeitig beantragen: Bei Komplettsanierungen sollten Sie die Förderung rechtzeitig beantragen, da das Budget gekürzt wird
2. Einzelmaßnahmen bevorzugen: Einzelmaßnahmen werden weiterhin gut gefördert
3. Wärmepumpen-Auswahl: Achten Sie bei Luft-Wasser-Wärmepumpen auf die Geräuschemissionen, um die Förderung zu erhalten
4. Energieberatung: Nutzen Sie die Energieberatung, um die beste Förderstrategie zu entwickeln

Takeaway: Die Förderungen bleiben attraktiv, besonders für Einzelmaßnahmen. Planen Sie frühzeitig und nutzen Sie die Energieberatung für die optimale Förderstrategie.

Zeitplan und nächste Schritte: Was kommt wann?

Hier ist der aktuelle Zeitplan für die GEG-Reform und die EPBD-Umsetzung:

Was bedeutet das für Sie? Ende Januar 2026 werden die ersten konkreten Informationen zu den geplanten Änderungen vorliegen. Dann werden viele der noch offenen Fragen beantwortet sein.

Was Eigentümer jetzt schon tun können

Auch wenn noch nicht alle Details bekannt sind, können Eigentümer bereits jetzt aktiv werden:

1. Informieren: Bleiben Sie auf dem Laufenden über die neuesten Entwicklungen
2. Energieberatung: Konsultieren Sie einen Energieberater für eine Bestandsaufnahme
3. Sanierungsplanung: Entwickeln Sie eine langfristige Sanierungsstrategie
4. Fördermittel prüfen: Informieren Sie sich über aktuelle Förderungen und beantragen Sie diese rechtzeitig

Takeaway: Der Zeitplan ist eng getaktet. Ab Mai 2026 treten die neuen Regelungen in Kraft. Bereiten Sie sich jetzt vor.

Handlungsempfehlungen für Immobilieneigentümer

Basierend auf den bekannten Änderungen haben wir konkrete Handlungsempfehlungen für Sie zusammengestellt:

Bestandsaufnahme: Aktuellen energetischen Zustand prüfen

Jetzt handeln: Lassen Sie den aktuellen energetischen Zustand Ihrer Immobilie von einem zertifizierten Energieberater prüfen. Dies gibt Ihnen eine klare Ausgangslage für alle weiteren Entscheidungen.

Vorteile:

• Sie wissen genau, wo Ihre Immobilie steht
• Sie können gezielt Sanierungsmaßnahmen planen
• Sie können abschätzen, welche Energieeffizienzklasse Sie mit welchen Maßnahmen erreichen können

Praktisches Beispiel: Ein Energieberater stellt fest, dass Ihre Immobilie aktuell in Klasse E (alte Skala) eingestuft ist. Mit einer Fassadendämmung und einem Heizungstausch könnte sie auf Klasse B (neue Skala) kommen. Das hilft bei der Planung.

Sanierungsplanung: Schrittweise Umsetzung planen

Jetzt handeln: Entwickeln Sie einen langfristigen Sanierungsfahrplan für Ihre Immobilie. Priorisieren Sie Maßnahmen nach:

• Kosten-Nutzen-Verhältnis
• Verfügbarkeit von Fördermitteln
• Dringlichkeit (z.B. Heizungstausch bei alter Heizung)

Vorteile:

• Sie können Fördermittel optimal nutzen
• Sie vermeiden teure Fehlentscheidungen
• Sie steigern schrittweise den Wert Ihrer Immobilie

Praktisches Beispiel: Ein Eigentümer plant über fünf Jahre hinweg verschiedene Sanierungsmaßnahmen: Jahr 1: Heizungstausch (höchste Priorität, alte Heizung), Jahr 2: Fassadendämmung, Jahr 3: Dachdämmung, Jahr 4: Fenstertausch, Jahr 5: Neue Energieausweis-Ausstellung. So kann er die Förderungen optimal nutzen und den Wert schrittweise steigern.

Fördermittel: Rechtzeitig informieren und beantragen

Jetzt handeln: Informieren Sie sich über aktuelle Förderungen und beantragen Sie diese rechtzeitig. Besonders wichtig:

• KfW-Programm 458 für Heizungstausch (bis zu 70% Förderung)
• BEG-Förderung für Einzelmaßnahmen (Budget bleibt stabil)
• Energieberatung wird gefördert

Wichtig: Bei Komplettsanierungen sollten Sie die Förderung frühzeitig beantragen, da das Budget 2026 gekürzt wird.

Fachberatung: Energieberater konsultieren

Jetzt handeln: Konsultieren Sie einen zertifizierten Energieberater, um:

• Den aktuellen Zustand Ihrer Immobilie zu bewerten
• Eine individuelle Sanierungsstrategie zu entwickeln
• Fördermittel optimal zu nutzen
• Den richtigen Zeitpunkt für Energieausweis-Ausstellung zu bestimmen

Vorteile:

• Professionelle Beratung schützt vor Fehlentscheidungen
• Energieberater kennen alle aktuellen Regelungen und Förderungen
• Individuelle Strategie für Ihre Immobilie

Proaktives Handeln: Vorteile frühzeitiger Maßnahmen

Warum jetzt handeln?

1. Langfristig Betriebskosten senken: Energieeffiziente Gebäude haben niedrigere Heizkosten
2. Immobilienwert steigern: Energieeffiziente Gebäude haben einen höheren Marktwert
3. Gesetzlichen Anforderungen gerecht werden: Sie sind vorbereitet, wenn die neuen Regelungen in Kraft treten
4. Förderungen optimal nutzen: Aktuelle Förderungen sind attraktiv – nutzen Sie sie, solange sie verfügbar sind

Strategische Überlegungen:

• Heizungstausch vor Energieausweis-Ausstellung? Wenn Sie ohnehin einen Heizungstausch planen, könnte es sinnvoll sein, diesen vor der Ausstellung des neuen Energieausweises durchzuführen, um eine bessere Bewertung zu erreichen
• Sanierungsmaßnahmen priorisieren: Welche Maßnahmen bringen die größte Verbesserung der Energieeffizienzklasse?
• Zeitpunkt für neue Energieausweise planen: Wenn Sie eine Transaktion planen, lassen Sie rechtzeitig einen neuen Energieausweis ausstellen

Takeaway: Proaktives Handeln lohnt sich. Nutzen Sie die Zeit bis Mai 2026, um sich vorzubereiten und die aktuellen Förderungen optimal zu nutzen.

Fazit

Das Jahr 2026 bringt fundamentale Änderungen für Energieausweise in Deutschland. Die neue harmonisierte Skala A bis G, erweiterte Vorlagepflichten, die Berechnung des Treibhauspotenzials über den Lebenszyklus und die digitale Datenbank werden die Immobilienbranche nachhaltig verändern.

Während noch nicht alle Details bekannt sind, steht bereits fest: Proaktives Handeln lohnt sich. Eigentümer, die sich frühzeitig informieren, ihre Immobilie energetisch aufwerten und die aktuellen Förderungen nutzen, werden von den Änderungen profitieren – sowohl finanziell als auch in Bezug auf den Immobilienwert.

Die Änderungen 2026 sind weitreichend, aber mit der richtigen Vorbereitung gut zu bewältigen. Konsultieren Sie einen Energieberater, lassen Sie sich frühzeitig beraten und entwickeln Sie eine individuelle Strategie für Ihre Immobilie. Proaktives Handeln zahlt sich aus – sowohl finanziell als auch in Bezug auf den Immobilienwert.

Wir halten Sie auf dem Laufenden: Wir informieren Sie regelmäßig über die neuesten Entwicklungen beim GEG und den Energieausweisen. Die Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz werden Ende Januar 2026 vorliegen – dann werden viele der noch offenen Fragen beantwortet sein.