Neue Energieausweis-Pflicht bei Mietverlängerung und Renovierung

Lea Foster

Energieeffizienz-Expertin, Content-Managerin

Bisher verlangt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) einen Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing – spätestens bei der Besichtigung (§ 80 GEG). Neu ab der Umsetzung der EPBD sind die Pflicht bei Mietverlängerung und bei größerer Renovierung (bzw. größerer Sanierung). Damit sind vor allem Vermieter, Hausverwalter und Makler gefordert; Mieter erhalten mehr Transparenz über die energetische Qualität ihrer Wohnung. Einen Überblick über alle Neuerungen gibt Energieausweis 2026: Neue Skala A–G und erweiterte Pflichten.

Warum sich 2026 bei Mietverlängerung und Renovierung etwas ändert

Hinter der Erweiterung steht die EU: Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) ist seit Mai 2024 in Kraft und muss bis zum 29. Mai 2026 von allen Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. In Deutschland soll das über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) erfolgen, das das bisherige GEG ablöst bzw. novelliert.

Die EPBD erweitert die Vorlagepflicht für Energieausweise: Neben Verkauf und (Neu-)Vermietung soll künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen ein Energieausweis verlangt werden. Zudem führt die Richtlinie eine harmonisierte Skala A bis G ein (Klasse A = Nullemissionsgebäude, Klasse G = energetisch schlechteste 15 % des nationalen Bestands). Die genaue Ausgestaltung – z. B. ab wann genau die Energieausweis-Pflicht bei Mietverlängerung greift und wie „größere Renovierung“ national definiert wird – steht mit dem GMG noch aus.

Die neue Pflicht: Energieausweis bei Mietverlängerung

Bisher musste ein Energieausweis nur bei Neuvermietung vorgelegt werden, nicht bei der bloßen Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags. Das ändert sich mit der Umsetzung der EPBD: Ab 2026 wird ein Energieausweis auch bei der Verlängerung von Mietverträgen erforderlich. Für Vermieter mit mehreren Objekten kann das spürbaren Aufwand bedeuten – z. B. wenn 2026 zahlreiche Verträge zur Verlängerung anstehen und für jedes Objekt ein gültiger oder neuer Ausweis bereitstehen muss.

Wann gilt die Pflicht?

Die Pflicht gilt ab dem Inkrafttreten der nationalen Umsetzung – voraussichtlich ab Mai 2026. Ob sie nur bei formeller Verlängerung (z. B. Anschlussmietvertrag) oder auch in anderen Konstellationen greift, wird das GMG festlegen. Vermieter und Verwalter sollten daher rechtzeitig prüfen, ob für betroffene Objekte ein gültiger Energieausweis (oder ein neuer Ausweis nach Skala A bis G) vorliegt.

Praktische Auswirkungen für Vermieter, Verwalter und Makler

• Vermieter: Bei jeder anstehenden Mietverlängerung muss ein Energieausweis bereitstehen. Fehlt ein gültiger Ausweis oder verlangt die Praxis einen Ausweis nach neuer Skala, entstehen zusätzliche Kosten (typischerweise etwa 150 bis 500 Euro pro Ausweis; Kostenvergleich verschiedener Anbieter) und Koordinationsaufwand mit einem Energieberater. Beispiel: Ein Vermieter mit 15 Mietverträgen, die 2026 verlängert werden, muss für alle Objekte rechtzeitig prüfen, ob ein aktueller Ausweis vorliegt – und ggf. mehrere neue Ausweise einplanen.
• Hausverwalter: In ihren Prozessen muss geprüft werden, ob für jedes Objekt mit anstehenden Verlängerungen ein aktueller Energieausweis vorliegt; Eigentümer sollten ggf. rechtzeitig auf die Ausstellung hingewiesen werden.
• Makler: Bei Vermittlung von Mietverlängerungen oder Begleitung von Verlängerungsverhandlungen muss der Energieausweis von vornherein eingeplant und dem Mieter zugänglich gemacht werden.

Wichtig: Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt, riskiert Bußgelder (siehe Abschnitt „Bußgelder, Zeitplan und was Sie jetzt tun sollten“).

Was Mieter davon haben

Mieter haben ein Recht auf Information über die energetische Qualität des Gebäudes. Die erweiterte Pflicht bei Mietverlängerung stellt sicher, dass sie auch bei Verlängerung die Energieeffizienzklasse und die Kennwerte einsehen können – und so Heizkosten sowie Sanierungszustand besser einschätzen können. Die neue Skala A bis G soll EU-weit vergleichbar sein und die Transparenz erhöhen.

Die neue Pflicht: Energieausweis bei größerer Renovierung

Neben der Mietverlängerung kommt eine zweite neue Pflicht hinzu: die Vorlage eines Energieausweises bei größeren Renovierungen.

Was gilt als größere Renovierung?

Die EPBD gibt einen Rahmen vor: Als größere Renovierung gelten Maßnahmen, bei denen mehr als 25 % der Gebäudehüllfläche saniert werden oder die Maßnahmen mehr als 25 % des Gebäudewerts betreffen (Richtlinie (EU) 2024/1275 – EPBD). Die genaue Ausgestaltung (Berechnungsmethode, Schwellenwerte) nimmt das GMG vor. Bis dahin können sich Eigentümer und Verwalter an diesen Orientierungswerten orientieren. Praktische Beispiele: Eine umfassende Fassadendämmung, eine Dachsanierung oder ein Heizungstausch in Verbindung mit weiteren Maßnahmen an der Gebäudehülle können die 25 %-Schwelle erreichen oder überschreiten.

Auswirkungen für Eigentümer und Verwalter

Bei geplanter größerer Renovierung muss vor oder im Zuge der Maßnahme ein Energieausweis eingeplant werden. Oft ist es sinnvoll, den Ausweis erst nach Abschluss der Sanierung ausstellen zu lassen: Dann bildet er die verbesserte Energieeffizienz ab (siehe Abschnitt „Besonderer Nutzen nach energetischer Renovierung oder Sanierung“). Verwalter sollten Eigentümer bei größeren Sanierungsvorhaben auf die Ausweispflicht und den optimalen Zeitpunkt der Ausstellung hinweisen.

Abgelaufenen oder veralteten Energieausweis erkennen

Ob ein Energieausweis noch verwendet werden darf, ist für Vermieter, Verwalter und Makler entscheidend – bei Verstößen drohen Bußgelder. Zwei Dinge sind zu prüfen: das Ablaufdatum und die Skala.

Gültig bis und 10-Jahres-Frist

Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig; die Frist wird tagesgenau berechnet (Gültigkeitsdauer von Energieausweisen). Auf der ersten Seite des Ausweises steht in der Regel oben das Feld „Gültig bis“ mit dem Enddatum. Ist dieses Datum überschritten, ist der Ausweis abgelaufen und darf bei Verkauf, Vermietung, Mietverlängerung oder größerer Renovierung nicht mehr verwendet werden – ein neuer Energieausweis muss ausgestellt werden. Beispiel: Ausstellungsdatum 15. März 2015 → gültig bis 14. März 2025; danach ist der Ausweis abgelaufen.

Alte Skala A+ bis H vs. neue Skala A bis G

• Alte Skala (A+ bis H): Bisherige deutsche Energieeffizienzklassen. Ausweise mit dieser Skala sind bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit formell gültig – ob sie ab Mai 2026 bei Mietverlängerung und größerer Renovierung noch anerkannt werden, regelt das GMG (zwei Szenarien: sofortige Ungültigkeit oder Bestandsschutz). Details dazu: Werden Energieausweise ab Mai 2026 ungültig?.
• Neue Skala (A bis G): EU-harmonisiert; ab Umsetzung der EPBD werden neue Ausweise nur noch mit dieser Skala ausgestellt. Allein wegen der besseren Vergleichbarkeit und Rechtssicherheit kann es sinnvoll sein, freiwillig einen neuen Ausweis erstellen zu lassen (siehe nächster Abschnitt).

Warum ein neuer Ausweis (allein wegen der Skala A–G) sinnvoll ist

Auch wenn der alte Ausweis noch gültig ist, kann ein neuer Energieausweis nach der Skala A bis G Vorteile bringen – unabhängig von der Pflicht.

Vergleichbarkeit und Transparenz

Die Skala A bis G ist EU-weit einheitlich und mit der von Haushaltsgeräten vergleichbar. Mieter und Käufer können Objekte besser einordnen; Verwechslungen zwischen alter und neuer Skala entfallen. Werden Energieausweise mit der neuen Skala A bis G ab Mai 2026 besser vergleichbar?

Rechtssicherheit und Vermarktung

Ein Ausweis nach neuem Standard signalisiert, dass Sie als Vermieter oder Verwalter auf dem aktuellen Stand sind. Bei Mietverlängerung und größerer Renovierung wird in der Praxis oft ein nach neuem Recht ausgestellter Ausweis erwartet. Wer frühzeitig wechselt, vermeidet Engpässe und stärkt das Vertrauen von Mietern und Partnern.

Besonderer Nutzen nach energetischer Renovierung oder Sanierung

Nach einer energetischen Sanierung – z. B. Dämmung, neuer Heizung, Fenstertausch – lohnt sich die Ausstellung eines neuen Energieausweises in besonderem Maße: Die Verbesserung wird sichtbar und kann genutzt werden.

Verbesserung sichtbar machen

Ein neuer Ausweis bildet den verbesserten energetischen Zustand ab. Die bessere Effizienzklasse und die niedrigeren Kennwerte sind sofort sichtbar und können in Anzeigen sowie bei Gesprächen mit Mietern oder Käufern genutzt werden. Ohne neuen Ausweis bleibt die Verbesserung unsichtbar – der alte Ausweis spiegelt weiterhin den Zustand vor der Sanierung wider.

Wert und Vermietbarkeit

Energieeffiziente Gebäude sind am Markt oft besser vermietbar und können höhere Mieten oder Verkaufserlöse erzielen (Energieausweis und Mietspiegel). Ein aktueller Ausweis mit guter Klasse dokumentiert den Wert der Immobilie und unterstützt Banken und Käufer bei der Bewertung (Was fangen Banken mit dem Energieausweis an?). Nach einer Sanierung sollten Sie die Ausstellung eines neuen Ausweises daher fest einplanen.

Bußgelder, Zeitplan und was Sie jetzt tun sollten

Sanktionen bei Verstößen

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht (fehlende oder unvollständige Vorlage, veraltete oder gefälschte Ausweise) können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG). Wer bei Mietverlängerung oder größerer Renovierung keinen gültigen Ausweis vorlegt, riskiert diese Sanktionen. Rechtzeitige Planung schützt davor.

GMG-Zeitplan und nächste Schritte

Die Bundesregierung hat einen Zeitplan für das GMG bestätigt: Eckpunkte sollen bis Ende Januar 2026 vorliegen, der Kabinettentwurf bis Ende Februar 2026 (GIH – Neues Gebäudemodernisierungsgesetz). Die EU-Frist für die Umsetzung der EPBD ist der 29. Mai 2026. Sobald der GMG-Entwurf vorliegt, werden viele offene Fragen – u. a. genaue Fristen bei Mietverlängerung und Definition größere Renovierung – beantwortet sein.

Handlungsempfehlungen

1. Bei geplanten Mietverlängerungen 2026: Prüfen Sie jetzt, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt; planen Sie bei Bedarf rechtzeitig einen neuen Ausweis (ggf. nach Skala A bis G) ein.
2. Bei geplanter größerer Renovierung: Denken Sie an die Ausweispflicht und den optimalen Zeitpunkt – oft nach der Sanierung – für die Ausstellung.
3. Abgelaufenen Ausweis erkennen: Prüfen Sie das Feld „Gültig bis“ und die Skala (A+ bis H vs. A bis G); bei Ablauf oder vor Transaktionen rechtzeitig neu ausstellen lassen.
4. Energieberater einbinden: Ein zertifizierter Energieberater kann Sie zu Ausweistyp (Verbrauch vs. Bedarf), Zeitpunkt und Kosten beraten (Energieausweis-Kosten im Vergleich).

Weitere Details zu allen Änderungen 2026: Energieausweis 2026: Neue Skala A–G und erweiterte Pflichten.

Fazit

Ab Mai 2026 wird die Energieausweis-Pflicht in Deutschland um Mietverlängerung und größere Renovierung erweitert. Vermieter, Hausverwalter und Makler müssen bei Verlängerungen und bei größeren Sanierungen einen gültigen Energieausweis vorlegen; Mieter erhalten mehr Transparenz. Einen abgelaufenen oder veralteten Ausweis erkennen Sie am Feld „Gültig bis“ (10 Jahre Gültigkeit) und an der Skala (A+ bis H = alter Standard, A bis G = neuer Standard). Ein neuer Ausweis lohnt sich allein schon wegen der besseren Vergleichbarkeit der Skala A bis G – und besonders nach energetischer Sanierung, dann wird die Verbesserung sichtbar und wertsteigernd dokumentiert. Bußgelder bis zu 10.000 Euro bei Verstößen und der GMG-Zeitplan (Eckpunkte Januar 2026, Kabinett Februar 2026) machen rechtzeitige Planung wichtig.

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