Die A–G-Skala kommt — nur nicht für Ihr Wohnhaus: GModG-Kabinettsentwurf im Faktencheck

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Hinweis vorab: Das Dokument ist ein Gesetzentwurf der Bundesregierung, der nach dem Kabinettsbeschluss noch in den Bundestag eingebracht und im Bundesrat behandelt wird. Bis zur Verkündung bleibt das Gebäudeenergiegesetz in seiner aktuellen Fassung das geltende Recht. Im Verfahren sind Änderungen möglich. Was wir hier auswerten, ist der Stand des Kabinettsentwurfs vom 13. Mai 2026 (siehe gemeinsame Pressemitteilung von BMWE und BMWSB und GEG-Infoportal des BBSR).

Worum es geht: der Kabinettsentwurf in drei Sätzen

Erstens: Der Bundesregierung-Entwurf vom 13. Mai 2026 löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab — der offizielle Langtitel lautet „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden". Die §§ 71, 71b bis 71p und § 72 GEG – also der gesamte Block rund um die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch – werden gestrichen (BMWE/BMWSB-Pressemitteilung vom 13.05.2026).

Zweitens: Zugleich setzt der Entwurf die neue EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 („EPBD-Recast") weitgehend 1:1 in deutsches Recht um. Die EU-Umsetzungsfrist liegt auf dem 29. Mai 2026; der Kabinettsbeschluss kommt 16 Tage vorher, das Inkrafttreten erst nach Bundestag, Bundesrat und Verkündung (siehe Richtlinie (EU) 2024/1275 auf EUR-Lex). Eine Evaluation der zentralen Vorgaben im Jahr 2030 ist im neuen § 9a bereits angelegt: BMWE, BMWSB und BMU sollen die Klimawirkung der Teile 2, 3, 4 und 6 prüfen und binnen sechs Monaten einen Weiterentwicklungsvorschlag vorlegen.

Drittens: Für den Energieausweis enthält der Entwurf eine ganze Kaskade neuer Regelungen – neue §§ 79 bis 88c, eine umgebaute Bußgeldvorschrift in § 108 und eine neue Anlage 10a mit Effizienzklassen A bis G für Nichtwohngebäude. Anlage 10 für Wohngebäude bleibt dagegen inhaltlich unverändert – und genau dieser Punkt ist die eigentliche Überraschung, mit der wir starten.

Die zentrale Überraschung: A+ bis H bleibt für Wohngebäude

Im Vorfeld des Kabinettsbeschlusses war breit darüber diskutiert worden, ob Deutschland im Zuge der EPBD-Umsetzung die bisherige Skala A+ bis H für Wohngebäude an die EU-typische A bis G angleicht. Die Antwort des Entwurfs ist nüchtern: Nein – jedenfalls jetzt nicht.

Anlage 10 bleibt inhaltlich unverändert

Artikel 1 Nummer 54 des Entwurfs ändert an Anlage 10 GEG genau zwei Dinge: Die Überschrift wird zu „Anlage 10 (zu § 86 Absatz 1)" angepasst, und in der zweiten Spalte wird der Begriff „Gebäudenutzfläche" durch „Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird," ersetzt. Die eigentliche Tabelle der Klassengrenzen für A+ bis H wird nicht angefasst. Damit bleibt die Klassifizierung für Wohngebäude exakt so, wie sie heute in Anlage 10 GEG steht.

Der entscheidende Halbsatz in der Begründung

Aufschlussreich ist die Begründung des Entwurfs zu Nummer 55 Buchstabe b. Sie liefert ungewöhnlich offen den politischen Grund für das Stillhalten:

Der Flächenbezug für die Gebäudenutzfläche bleibt nur für Anlage 10 bestehen, auch wenn sich für die übrigen Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetz der Flächenbezug auf die Nutzfläche bezieht. Für Anlage 10 wird der bisherige Flächenbezug beibehalten, um die Effizienzklassen unverändert zu lassen, bis eine Anpassung der Anlage 10 erfolgt.

Übersetzt: Die Reform der Wohngebäude-Skala ist nicht etwa vergessen, sondern bewusst verschoben. Sie wird in einer späteren Novelle nachgereicht. Verbände wie die DENEFF und der GIH kritisieren genau diese Auslassung – die EPBD verlange eine vergleichbare Skala, und ein nationales Sondergleis A+ bis H sei dafür ungeeignet.

Kontrast Nichtwohngebäude: neue Anlage 10a mit A bis G

Genau das Gegenteil passiert bei Nichtwohngebäuden. Artikel 1 Nummer 55 fügt eine neue Anlage 10a (zu § 86 Absatz 3) ein:

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes (§ 86 Absatz 4 neu). Für die Referenzberechnung ist abweichend von Anlage 2 Nummer 4.1 immer der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen.

Hinzu kommt eine zweite, viel beachtete Verschiebung im Nichtwohngebäudebereich: § 82 des Entwurfs beschränkt den Verbrauchsausweis ausdrücklich auf Gebäude, „die ausschließlich Wohnzwecken dienen". Für Nichtwohngebäude bleibt damit nur noch der Bedarfsausweis (§ 81) zulässig. Diese Asymmetrie – neue Skala plus Verbrauchsausweis-Aus für Nichtwohngebäude, alles unverändert bei Wohngebäuden – ist die zentrale Pointe des Entwurfs.

Was sich für Wohngebäude trotzdem ändert

Wer aus dieser Asymmetrie schließt, für Wohngebäude bleibe einfach alles wie bisher, liegt falsch. Die Klassengrenzen bleiben – aber Methodik, Pflichtangaben und Form des Ausweises werden an mehreren Stellen spürbar angezogen. Im Folgenden die fünf wichtigsten Stellschrauben, in der Reihenfolge ihrer praktischen Relevanz für Eigentümer, Verwalter und Makler.

Verbrauchsausweis: monatlich, 24 Monate, neue Witterungsbereinigung

Der EPBD-Anhang I verlangt, dass der Energieverbrauch „nach Energieträgern differenziert mindestens monatlich" erfasst wird. § 82 Absatz 1 setzt das wortgleich um: Der Endenergieverbrauch wird mindestens monatlich über 24 zusammenhängende Monate erfasst. Die Witterungsbereinigung folgt jetzt der neuen DIN/TS 18599-10: 2025-10 Tabelle 5 und muss längere Leerstände sowie das Nutzerverhalten angemessen berücksichtigen (§ 82 Absatz 3).

Methodisch dazu eingeführt werden zwei neue Pauschalen:

• Dezentrale Warmwasserbereitung ohne bekannten Verbrauch: pauschal +16 kWh/(m²·a) auf den Endenergieverbrauch (§ 82 Absatz 2 Satz 3).
• Kühlung von Raumluft in Wohngebäuden ohne Verbrauchsdaten: pauschal +6 kWh/(m²·a) Strom (§ 82 Absatz 2 Satz 4).

Die bekannte Vereinfachung über die Wohnfläche bleibt erhalten: Wenn die Nutzfläche unbekannt ist, kann sie bei Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal als 1,35 × Wohnfläche und sonst als 1,2 × Wohnfläche angesetzt werden (§ 82 Absatz 2 Satz 5).

Pflichtangaben § 85 – die Liste wächst auf 31 Punkte

Die wohl umfangreichste formale Änderung am Wohngebäude-Ausweis ist die Pflichtangabenliste in § 85 Absatz 1: 31 nummerierte Punkte statt bisher knapp zwei Dutzend, alle in einer einzigen Liste. Wichtig für die Praxis ist aber die saubere Trennung — einige der heute schon verpflichtenden Angaben werden nur übernommen oder präzisiert, die echten Neuerungen sind überschaubar.

Komplett neu auf dem Wohngebäude-Energieausweis:

• Primär- und Endenergie als absoluter Jahreswert in MWh (Nummer 23) – zusätzlich zur bisherigen spezifischen Angabe in kWh/(m²·a). Die EPBD (Anhang V) verlangt explizit auch eine absolute Angabe; im deutschen Energieausweis gab es das bisher nicht.
• Erzeugte erneuerbare Energie absolut in MWh sowie Hauptenergieträger und Art der EE-Quelle (Nummer 24).
• Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie in Prozent unter Standardbedingungen (Nummer 14).
• Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen ab 1. Januar 2028 für Neubau über 1.000 m², ab 1. Januar 2030 für alle Neubauten (Nummer 17).
• Nutzenergie in kWh/(m²·a) zusätzlich zu End- und Primärenergie (Nummer 25).
• Smart-Readiness-Angabe: Reagiert das Gebäude auf externe Signale (Ja/Nein, Nummer 26)?
• Niedertemperaturfähigkeit der Wärmeverteilung (Ja/Nein, Nummer 27).

Bestätigt oder methodisch präzisiert (keine inhaltliche Neuerung):

• Betriebsbedingte Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr (Nummer 16) – stehen schon nach geltendem § 85 Absatz 2 GEG auf jedem Energieausweis. Neu sind „nur" die überarbeiteten Emissionsfaktoren in Anlage 9 sowie der ausdrückliche Präfix „betriebsbedingt" als Abgrenzung gegen die neue Lebenszyklus-Angabe.
• Energieeffizienzklasse A+ bis H für Wohngebäude (Nummer 9) – inhaltlich unverändert.
• Sommerlicher Wärmeschutz bei Neubau (Nummer 29) – ist schon nach § 14 GEG zu berücksichtigen.
• Modernisierungsempfehlungen nach § 84 (Nummer 30) – inhaltlich erweitert um eine Schätzung von Energieeinsparung und THG-Reduktion sowie Lebensdauer der Heizungsanlage.

Eng verbunden mit den neuen Pflichtangaben sind auch die Modernisierungsempfehlungen: § 84 Absatz 1 verlangt jetzt zusätzlich eine Schätzung der Energieeinsparung und der Treibhausgas-Reduktion, eine Beurteilung der Lebensdauer der Heizungs- und Klimaanlage und gegebenenfalls Vorschläge für deren Austausch. Bei Gesamtenergieeffizienzklasse A entfällt die Empfehlungspflicht – ein Ausweis mit Topklasse braucht keine Verbesserungshinweise mehr.

Digital und maschinenlesbar – Papier nur noch auf Verlangen

§ 79 Absatz 2 dreht die Standardform des Energieausweises um:

Der Energieausweis muss einfach und verständlich sein. Er ist digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers ist der Energieausweis auch in Papierform auszustellen.

Das ist mehr als Kosmetik: Online-Maklerportale, Hausverwaltungssoftware und Vermietungsplattformen können den Ausweis künftig direkt elektronisch verarbeiten. Der Beratungsgespräch-Passus aus § 80 Absatz 4 GEG (a. F.) entfällt – die Begründung nennt das ausdrücklich „Entbürokratisierung".

Solarpflicht für neue Wohngebäude ab 2030 (§ 106)

Der bisherige § 106 GEG („Gemischt genutzte Gebäude") wird durch einen vollständig neuen § 106 „Solarenergie in Gebäuden" ersetzt. Für Wohngebäude relevant ist Absatz 2 Nummer 4: Ab 1. Januar 2030 ist auf jedem neuen Wohngebäude und auf jedem neuen überdachten Parkplatz, der physisch an ein Gebäude angrenzt, eine Solarenergieanlage zu errichten.

Wichtig für die Praxis: Die Solarpflicht für Wohngebäude trifft ausschließlich den Neubau ab 2030. Bestandsbauten bleiben unberührt; eine Sanierung löst keine Solarpflicht für Wohngebäude aus (anders als für Nichtwohngebäude, die ab 2028 bei umfassender Sanierung betroffen sind). Ausnahmen gelten, wenn die Errichtung „technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar, wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht" (§ 106 Absatz 2 Satz 2).

Die Länder behalten gemäß § 106 Absatz 4 das Recht, weitergehende Anforderungen zu stellen – die bestehenden Landes-PV-Pflichten (z. B. in Bayern, Berlin, Bremen, Niedersachsen) werden also nicht überlagert, sondern bleiben parallel anwendbar. Für den Wohngebäude-Energieausweis hat die Solarpflicht eine direkte Folge: Eine gebäudenahe PV-Anlage geht über § 85 Absatz 1 Nummer 14 als „Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie" in den Ausweis ein.

Verschärfte Vorlagepflichten bei Verkauf und Vermietung

§ 80 Absatz 3 bis 5 strukturieren die Vorlage- und Übergabepflichten beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung, beim Leasing und – das ist neu – auch bei der Verlängerung solcher Verträge. Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung in Verkehr bringt, durchläuft jetzt eine klar formulierte fünfstufige Kaskade.

Die fünf Stufen der Vorlagekaskade

1. Spätestens bei der Besichtigung ist der Energieausweis oder eine Kopie dem potenziellen Käufer (analog: Mieter, Pächter, Leasingnehmer) vorzulegen.
2. Alternativ erfüllt ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung die Vorlagepflicht.
3. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.
4. Auf Anforderung des potenziellen Käufers ist er ebenfalls unverzüglich vorzulegen.
5. Nach Vertragsabschluss ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer unverzüglich zu übergeben.

Die fünf Stufen entsprechen punktgenau § 80 Absatz 4 Satz 1 bis 5 (i. V. m. Absatz 5 für die Vermietung). Wer als Eigentümer einen Makler einschaltet, bleibt mitverantwortlich – die Pflichten richten sich an „der Verkäufer oder der Immobilienmakler" gleichermaßen.

Anwendungsbereich erweitert: Pacht, Leasing, Vertragsverlängerung

Bisher waren Pacht, Leasing und insbesondere die Verlängerung eines bestehenden Miet- oder Pachtvertrags eine rechtliche Grauzone. § 80 Absatz 3 Satz 1 macht jetzt explizit klar: Eine Vertragsverlängerung löst die Energieausweis-Pflicht aus, wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Für die Praxis von Hausverwaltungen heißt das: Bei jeder Mietvertragsverlängerung – auch nach Indexierung oder einvernehmlicher Verlängerung – muss geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis im Bestand ist.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 87)

Wer in „kommerziellen Medien" inseriert und einen Energieausweis vorliegen hat, muss in der Anzeige folgende Angaben einbinden (§ 87 neu):

• ob der Ausweis nach § 81 (Bedarf) oder § 82 (Verbrauch) ausgestellt wurde,
• das Ausstellungsdatum,
• den Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a),
• die Energieeffizienzklasse,
• das Baujahr,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung.

Für ältere Ausweise, die noch vor Inkrafttreten ausgestellt wurden, gelten leicht abweichende Anzeigepflichten nach § 112 Absatz 3 (vereinfacht: Ausweisart, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse). Der Übergang von der alten zur neuen Pflichtangabenliste ist also sauber geregelt.

Unter der Haube: geänderte Anlagen, geänderte Kennwerte

Die Aufmerksamkeit liegt verständlicherweise auf der Skalenfrage. Aber gerade weil Anlage 10 unverändert bleibt, fällt eine zweite Pointe leicht durch das Raster: Mehrere Berechnungs-Anlagen des Gesetzes werden im Entwurf ausgetauscht. Für Wohngebäude wirkt das nicht auf die Klasseneinteilung, aber auf die Werte, die in dieser Klasseneinteilung landen. Wer 2027 einen neuen Energieausweis erstellen lässt, rechnet bereits mit neuen Grundwerten – auch wenn die Skala identisch aussieht.

Welche Anlagen werden geändert?

Im Überblick: Anlage 1 (Referenzgebäude Wohngebäude) wird komplett ersetzt; die alten Anlagen 4 und 5 werden zu einer neuen Anlage 4 (Primärenergiefaktoren) zusammengeführt – mit einer wesentlichen methodischen Umstellung; Anlage 3 (Mittelwertbildung U-Wert) erhält aktualisierte Norm-Verweise; Anlage 9 (Treibhausgas-Bilanz) wird formal durch eine aktualisierte Fassung ersetzt – die Faktoren bleiben in der Größenordnung ähnlich, einzelne Werte werden punktuell angepasst; Anlage 11 (Berechnungsverfahren) wird durchgängig auf die neue DIN/TS 18599: 2025-10 umgestellt. Die alte DIN V 18599 (Ausgabe 2018-09) verschwindet damit formal aus dem Gesetzestext.

Anlage 4: Strom-Faktor sinkt, Holz-Faktor steigt – und die Methodik wechselt

Hier liegt eine doppelte Änderung, die leicht übersehen wird. Die alte Anlage 4 GEG war implizit ein „nicht erneuerbarer Anteil" der Primärenergie – sie spiegelte vor allem den fossilen Aufwand bis zur Bereitstellung am Gebäude wider. Die neue Anlage 4 GModG-E ist nach der Lesart des BBSR-GEG-Portals eine Gesamtprimärenergie inklusive erneuerbarem Anteil. Damit ändern sich nicht nur einzelne Werte, sondern auch die Lesart der Zahl – und genau das erklärt die scheinbar paradoxen Bewegungen:

Der Trick: Strom sinkt rechnerisch, weil die wachsende Erneuerbaren-Quote im Netz jetzt in den Faktor einfließt – das Netz wird grüner, der Faktor sinkt. Holz steigt rechnerisch, weil der „eigentliche" Energieinhalt der Biomasse (der bisher als erneuerbar herausgerechnet wurde) jetzt mitzählt. Beide Bewegungen sind also keine politische Bewertung, sondern eine methodische Konsequenz des EPBD-Konzepts „Gesamtprimärenergie".

Für den Wohngebäude-Energieausweis bedeutet das: Eine identische Wärmepumpe in einem identischen Haus liefert künftig einen rechnerisch niedrigeren Primärenergiebedarf – ohne dass am Haus ein einziger Stein bewegt wurde. Eine Pelletheizung im gleichen Haus zieht dagegen einen höheren Primärenergiekennwert auf sich. Die Reihenfolge der Heizsysteme im Primärenergie-Ranking verschiebt sich damit deutlich zugunsten der Stromanwendung.

Anlage 1: Referenzgebäude wird baubar, technologieneutral – und strenger

Das Referenzgebäude für die Neubauanforderung wurde grundsätzlich neu geschrieben. Das BBSR-GEG-Portal beschreibt die Logik des neuen Entwurfs als „baubares Referenzgebäude" – die Referenzkonfiguration ist also nicht mehr nur ein theoretisches Rechenkonstrukt, sondern beschreibt eine real ausführbare Gebäudetechnik, an der das zu errichtende Wohngebäude gemessen wird. Der früher implizit angesetzte Gas-Brennwertkessel als Referenzwärmeerzeuger weicht einem „technologieneutralen Referenzwärmeerzeuger" mit explizit festgelegtem Gesamt-Primärenergiefaktor:

• bis 31. Dezember 2029: f_p,tot = 0,75
• ab 1. Januar 2030: f_p,tot = 0,70

Was das bedeutet: Wer ein Wohngebäude neu errichtet, muss künftig denselben Jahres-Primär­ energiebedarf erreichen, den ein Referenzgebäude mit einer hocheffizienten Wärmepumpen-, Biomasse- oder Fernwärmelösung erzielt. Die Anforderungslogik ist nicht mehr „so gut wie ein Brennwertkessel mit dieser Hülle", sondern „so gut wie ein klimafreundliches Anlagensystem mit dieser Hülle". Bei Inkrafttreten der nächsten Stufe (2030) wird die Anforderung um weitere 6,7 % verschärft – ohne dass an den U-Werten der Hülle in Anlage 1 etwas geändert wird.

Daneben werden in Anlage 1 die Anlagentechnik und die Gebäudeautomation Klasse C nach DIN/TS 18599-11: 2025-10 explizit als Referenz gesetzt; die Lüftung ist als zentrale Abluftanlage mit DC-Ventilator spezifiziert, Pumpen mit EEI = 0,23 und Auslegungstemperatur 55/45 °C. Das wirkt klein, hebt das Referenzniveau aber spürbar an.

Anlage 9: überarbeitete THG-Faktoren

Die Anlage 9 liefert auch im GModG-Entwurf die Emissionsfaktoren für die – schon bisher pflichtige – Angabe der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr (§ 85 Absatz 1 Nr. 16 neu, § 85 Absatz 2 GEG alt). Die Faktoren sind durchgängig in Gramm CO₂-Äquivalent pro Kilowattstunde definiert und werden gegenüber der geltenden Anlage 9 punktuell angepasst; Auszug für die häufigsten Wohngebäude-Fälle:

Hier ist Holz interessant: Im Primärenergiekennwert verliert die Biomasse (0,7 statt 0,2), in der THG-Bilanz ist sie mit 20 g CO₂-eq/kWh dagegen mit Abstand am besten platziert. Wohngebäude mit Pellet- oder Scheitholzkessel zeigen auf dem neuen Ausweis also ein gespaltenes Profil: schlechterer Primärenergie-Wert, sehr guter Treibhausgaswert. Für Eigentümer, die im Verkaufs- oder Vermietungsalltag „die Klasse" als zentrales Etikett nutzen, ist diese Differenzierung neu.

DIN-Migration: DIN V 18599 → DIN/TS 18599: 2025-10

Anlage 3 (Mittelwertbildung U-Wert) und Anlage 11 (Berechnungsverfahren) werden durchgängig auf die DIN/TS 18599: 2025-10 umgestellt. Die alte DIN V 18599 (Vornorm, 2018-09) ist nicht mehr Bestandteil des Gesetzes. Für Wohngebäude bedeutet das:

• Endenergiebedarf und Endenergieverbrauch werden nach den aktualisierten Algorithmen der DIN/TS-Reihe 2025-10 berechnet – einschließlich neuer Verteil- und Übergabeverluste, überarbeiteter Wärmerückgewinnungsansätze in Lüftungsanlagen und neuer Hilfsenergie-Werte.
• Die Bezugsfläche in Anlage 10 wird wörtlich an „DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird" gekoppelt – inhaltlich gleichbedeutend mit der bisherigen Gebäudenutzfläche A_N, formal aber präziser definiert.
• Die Berechnung des Mittelwerts der Wärmedurchgangskoeffizienten (Anlage 3) folgt jetzt DIN 4108-4: 2020-11 in Verbindung mit DIN EN ISO 6946: 2018-03 – relevant vor allem bei Bauteilen gegen unbeheizte Räume und erdberührten Flächen.

In den meisten Wohngebäuden bleibt die rechnerische Auswirkung dieser Norm-Migration im einstelligen Prozentbereich. In Einzelfällen – etwa bei stark unterkellerten Bestandsbauten oder bei Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung – sind aber spürbare Verschiebungen möglich.

Was heißt das für die Effizienzklasse?

Wichtig: Anlage 10 für Wohngebäude klassifiziert über Endenergie in kWh/(m²·a), nicht über Primärenergie. Die Verschiebungen in Anlage 4 schlagen also nicht direkt auf die Klasse durch. Die Klasse kann sich aber trotzdem ändern, wenn:

• die Endenergie-Berechnung nach DIN/TS 18599: 2025-10 anders ausfällt als nach DIN V 18599: 2018-09, oder
• die Bezugsfläche durch die geänderte DIN-Definition geringfügig anders ermittelt wird.

In der Praxis heißt das: Ein und dasselbe Wohngebäude kann bei Neuausstellung eine benachbarte Effizienzklasse erhalten – ohne dass sich physisch etwas am Gebäude geändert hat. Bestandsausweise bleiben davon unberührt; sie sind weiter gültig, bis ihr Ablaufdatum erreicht ist. Wer einen neuen Ausweis benötigt – etwa für Verkauf, Vermietung oder eine ohnehin fällige Neuausstellung nach 10 Jahren –, sollte den geänderten Rechenkern bei der Erwartungsbildung berücksichtigen.

Bußgelder bis 10.000 € und Stichprobenkontrolle

Die Pflichten klingen technisch – die Konsequenzen sind es nicht. Wer heute schon einen Energieausweis braucht und keinen vorlegt, riskiert auch nach geltendem GEG ein Bußgeld; der GModG-Entwurf schärft dieses Regime aber deutlich. § 108 wird komplett neu gefasst. Direkt rund um den Energieausweis stehen sechs Bußgeldtatbestände, jeweils mit bis zu 10.000 € geahndet (§ 108 Absatz 2 Nummer 2):

Für den Praxisalltag bedeutet das vor allem: Wer sich bei Vermietung darauf verlässt, „den Ausweis reiche ich dann später nach", riskiert ein Bußgeld – die Vorlagepflicht greift bereits bei der Besichtigung und spätestens auf Anforderung des Interessenten. Ein typisches Risiko-Szenario: Ein Makler zeigt eine Eigentumswohnung, der Energieausweis liegt im Büro, nicht beim Termin. Der Interessent fragt — der Makler verschiebt auf die kommende E-Mail-Antwort. Schon hier ist § 80 Absatz 4 Satz 4 verletzt; das Bußgeld nach § 108 Absatz 1 Nr. 18 kann folgen, ohne dass es zum Vertragsabschluss kommen muss. Bei Hausverwaltungen verschiebt sich die operative Verantwortung damit deutlich Richtung Prozessdokumentation: Wer hat wann welchen Ausweis vorgelegt, ausgehändigt, archiviert.

Flankiert wird das Bußgeldregime durch eine erweiterte Stichprobenkontrolle in § 99: Die landesrechtlich zuständige Kontrollstelle prüft einen „statistisch signifikanten Prozentanteil aller in einem Kalenderjahr neu ausgestellten Energieausweise" (§ 99 Absatz 2). Die Kontrollstelle darf Registriernummern und Pflichtangaben aus der Registrierstelle abrufen, um Stichproben gezielt vorzubereiten. Für Ausweise, die zwischen Inkrafttreten und 31. Juli 2027 ausgestellt werden, dürfen die Stichproben auch noch nach diesem Stichtag durchgeführt werden – eine Schonfrist, keine Generalamnestie.

EU-Umsetzung: was kommt, was fehlt

Die Begründung des Entwurfs verweist auffallend oft auf einzelne Artikel der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275. Das ist Absicht: Der Gesetzgeber will sichtbar dokumentieren, dass er die Vorgaben „1:1" umsetzt – nicht weniger, aber auch nicht mehr.

Was geliefert wird

• Pflichtangaben (Anhang V EPBD) → vollständig übernommen in § 85 Absatz 1 (Nummern 9–17 sowie 23–27).
• Monatliche Erfassung beim Verbrauchsausweis (Anhang I Nr. 1 Satz 5) → § 82 Absatz 1 Satz 2.
• Effizienzklassen für Nichtwohngebäude (Artikel 19 Absatz 2) → § 86 Absatz 3, 4 + Anlage 10a A bis G.
• Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen (Artikel 7) → §§ 85 Absatz 1 Nummer 17, 88b und 88c, gestuft 2028/2030.
• Nullemissionsgebäude (Artikel 7 Absatz 1, Artikel 11) → § 10a ab 1.1.2028 für öffentliche Nichtwohngebäude; § 10 ab 1.1.2030 für alle Neubauten.
• Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (Artikel 9) → § 40 GModG.
• Solarpflicht für neue Gebäude (Artikel 10) → § 106 mit eigenem Stufenplan; für Wohngebäude greift sie ab 1.1.2030 im Neubau.
• Aushangpflicht in Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr (Artikel 21 Absatz 3) → § 80 Absatz 6 bis 8.
• Digitaler, maschinenlesbarer Ausweis (Artikel 20) → § 79 Absatz 2.
• Eigenständige Klimaevaluation 2030 → § 9a neu (kein direkter EPBD-Auftrag, aber vorsorgliche Selbstverpflichtung der Bundesregierung).

Was offen bleibt

• Vergleichbare Effizienzskala für Wohngebäude: Anlage 10 bleibt unverändert; die EU fordert eine vergleichbare Skala. Verbände sehen darin eine fehlende Umsetzung (so etwa die DENEFF in ihrer Stellungnahme vom 13. Mai 2026).
• Nationale Gebäudedatenbank gemäß Artikel 22: Im Entwurf nicht als Volltext-Norm ausgeführt; die Registrierstelle (§ 98) wird zwar fortgeschrieben, eine voll integrierte öffentliche Datenbank im Sinne der EPBD aber nicht eingerichtet.
• Mindestenergieeffizienzstandards für Wohngebäude (MEPS): Der Entwurf adressiert MEPS ausschließlich für Nichtwohngebäude – Wohngebäude werden hier nicht renoviert.
• Detaillierte Übergangsregelung zur künftigen Anpassung der Anlage 10: Begründung kündigt eine spätere Anpassung an, ohne Zeitpunkt zu nennen.

Die Lücken sind also bewusst gesetzt. Wer aktuelle EPBD-Lektüre mit dem Entwurf abgleicht, findet eine Minimalumsetzung mit Folgeauftrag.

Zeitlicher Ablauf: vom Kabinettsbeschluss zum Gesetz

Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 ist nicht das Inkrafttreten. Mehrere Etappen liegen noch dazwischen, und das Gesetz selbst tritt in vier Stufen in Kraft.

Verbleibende Schritte im Gesetzgebungsverfahren

Die EU-Umsetzungsfrist 29. Mai 2026 läuft währenddessen aus. Ein juristischer Verzug ist ärgerlich, aber nicht ungewöhnlich – die Europäische Kommission gewährt Mitgliedstaaten in der Praxis eine Übergangsphase, bevor ein Vertragsverletzungsverfahren eröffnet wird.

Vierstufiges Inkrafttreten (Artikel 9 GModG)

Was ist ein Nullemissionsgebäude? Der Entwurf übernimmt die Definition aus Artikel 2 Nummer 2 der EPBD-Recast: ein Gebäude mit „sehr hoher Gesamtenergieeffizienz", das „keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine Kohlenstoffdioxidemissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht und keine oder eine sehr geringe Menge an betriebsbedingten Treibhausgasemissionen". Für Wohngebäude wird dieser Standard ab

1. Januar 2030 verpflichtend (§ 10 neu). Für öffentliche Nichtwohngebäude greift er bereits ab 1. Januar 2028 (§ 10a neu).

Praktisch heißt das: Sobald das Gesetz verkündet ist, gelten am Folgetag die neuen Energieausweis-Vorschriften – inklusive der Bußgeldtatbestände in § 108. Die Umbenennung in GModG und die weiteren Anpassungen aus Artikel 2 folgen ein halbes Jahr später. Die großen Schritte (Nullemissionsgebäude, Lebenszyklus-Bilanz, Solarpflicht Wohngebäude) sind klar auf 2028 und 2030 datiert.

Was bedeutet das für bestehende Energieausweise?

Bestehende, vor Inkrafttreten ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum ausgewiesenen Ablaufdatum – in der Regel zehn Jahre ab Ausstellung. Daran ändert auch das GModG nichts: § 113 (Gültigkeitsdauer) wird nur redaktionell angepasst, der zentrale Grundsatz bleibt erhalten. Für Immobilienanzeigen zu solchen „Altausweisen" gelten die modifizierten Pflichtangaben aus § 112 Absatz 3.

Praktische FAQ zum Wohngebäude-Energieausweis im GModG

Bleibt mein Wohngebäude-Energieausweis mit A+ bis H gültig?

Ja. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablaufdatum. Und auch neu ausgestellte Ausweise für Wohngebäude tragen weiterhin Klassen A+ bis H – Anlage 10 GEG/GModG wird inhaltlich nicht geändert. Die viel diskutierte Skala A bis G gilt im GModG-Entwurf ausschließlich für Nichtwohngebäude über die neue Anlage 10a.

Muss ich jetzt einen neuen Ausweis ausstellen lassen?

Nein. Ein neuer Energieausweis ist nur erforderlich, wenn das geltende Recht ihn ohnehin verlangt: bei Neubau, bei umfassender Sanierung mit Berechnung nach § 38 Absatz 3, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder bei Verlängerung dieser Verträge – und jeweils nur, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 3).

Welche Skala bekommt mein Bürogebäude oder mein Hotel?

Nichtwohngebäude erhalten künftig die Klassen A bis G nach Anlage 10a. Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis Primärenergiebedarf zu Referenzgebäude (mit konstantem Primärenergiefaktor 0,7 für die Referenzberechnung). Verbrauchsausweise sind für Nichtwohngebäude nicht mehr zulässig.

Was kostet ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht?

Bis zu 10.000 € pro Tatbestand. Erfasst sind sowohl die Nicht-Vorlage bei Besichtigung (§ 108 Absatz 1 Nr. 18) als auch die unterlassene Übergabe nach Vertragsabschluss (Nr. 19) sowie fehlende oder unvollständige Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (Nr. 21). Die Bußgelder gelten gleichermaßen für Eigentümer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler.

Ab wann gilt das alles tatsächlich?

Das hängt am Tag der Verkündung. Aktueller Stand (Mai 2026): Der Kabinettsentwurf liegt vor, Bundestag und Bundesrat müssen das Gesetz noch beraten und beschließen. Am Tag nach Verkündung treten die Sofortänderungen aus Artikel 1 in Kraft – inklusive der neuen §§ 79–88c, § 108 und Anlage 10a. Sechs Monate nach Verkündung folgt Artikel 2 (Umbenennung, weitere Anpassungen). Lebenszyklus-Bericht und Nullemissionsgebäude kommen zum 1. Januar 2028 (Großbauten, öffentliche Hand) und zum 1. Januar 2030 (alle Neubauten).

Brauche ich künftig eine Lebenszyklus-Bilanz?

Nur im Neubau. Ab 1. Januar 2028 verpflichtend für Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche, ab 1. Januar 2030 für alle neuen Gebäude (§§ 85 Absatz 1 Nr. 17, 88b). Der Bericht ist ein unselbständiger Teil des Energieausweises und folgt der DIN SPEC 91606: 2026-07. Bestandsgebäude sind nicht betroffen.

Verändert sich mein Energiekennwert, wenn ich nach neuem Recht einen neuen Ausweis ausstellen lasse?

Das ist möglich – auch ohne bauliche Änderung. Drei Effekte wirken zusammen: Erstens rechnet der neue Ausweis durchgängig nach DIN/TS 18599: 2025-10, nicht mehr nach DIN V 18599: 2018-09. Zweitens sind die Primärenergiefaktoren in Anlage 4 neu: Strom sinkt von 1,8 auf 1,5 (Wärmepumpe wird günstiger), Holz steigt von 0,2 auf 0,7 (Pellet-/Scheitholzheizung verschlechtert sich systematisch). Drittens werden die CO₂-Emissionsfaktoren in Anlage 9 überarbeitet — die schon heute pflichtige Angabe der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr bleibt also bestehen, kann sich aber im Zahlenwert verschieben. Die Effizienzklasse selbst ist an den Endenergie-Kennwert in kWh/(m²·a) gekoppelt, der durch die Norm-Migration meist nur im einstelligen Prozentbereich variiert – Klassenverschiebungen sind in Einzelfällen möglich, aber nicht der Regelfall.

Wechselt die Bezugsfläche für meine Klasse?

Praktisch nicht. Der Entwurf führt zwar in § 3 Absatz 1 Nummer 4a den neuen Begriff Bilanzbezugsfläche ein. Anlage 10 (Wohngebäude) behält jedoch ausdrücklich den bisherigen Flächenbezug (Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird). Damit bleibt für Wohngebäude in der Klassifizierung weiterhin die Gebäudenutzfläche maßgeblich – und nicht die für andere Regelungen neu definierte Nutzfläche.

Fazit: Reform mit Lücken – und Ausblick auf die nächste Novelle

Drei Sätze zum Mitnehmen:

1. Die Skala bleibt – die Klasse aber nicht zwangsläufig. A+ bis H gilt für Wohngebäude weiter, aber Bezugsnorm (DIN/TS 18599: 2025-10), Primärenergiefaktoren und THG-Faktoren wechseln. Bei Neuausstellung kann ein und dasselbe Haus eine benachbarte Klasse bekommen – ohne dass sich ein Stein bewegt hat.
2. Vorlage- und Übergabepflichten kosten Geld, wenn man sie übersieht. Bis zu 10.000 € je Tatbestand machen den Energieausweis zu einem Compliance-Risiko, das spätestens am Tag nach Verkündung gilt.
3. Die wirklich große Reform steht noch aus. Die Begründung des Entwurfs verspricht ausdrücklich eine Anpassung der Anlage 10 „bei nächster Gelegenheit" – mit Mindestenergie­ standards für Wohngebäude, vergleichbarer Skala und nationaler Datenbank als wahrscheinlichen Bausteinen.

Für Eigentümer, Hausverwalter und Makler ist der Kabinettsentwurf in einer Lesart Entwarnung (keine Klassenumstellung, bestehende Ausweise gültig, Verbrauchsausweis bleibt zulässig), in einer anderen Lesart Auftrag: Pflichtangaben, Vorlagekaskade und Bußgeldrisiken machen den Energieausweis zum dokumentationspflichtigen Prozessbaustein. Wer seine Abläufe vor Verkündung prüflistenfähig aufstellt, hat ab Tag eins Rechtssicherheit.

Und dann kommt die nächste Welle. Das Wohngebäude bleibt vorerst bei A+ bis H – und alle Augen richten sich schon jetzt auf die Novelle „bei nächster Gelegenheit".

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