Werden Verbrauchsausweise der Verkaufsschlager?

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Zwei Welten ab dem 1. Januar 2027

Zunächst klären wir, welche Gebäude ab dem Stichtag überhaupt noch einen Verbrauchsausweis bekommen dürfen. Ab dem 1. Januar 2027 fasst Artikel 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) die Energieausweis-Regeln neu.

Für reine Wohngebäude — genauer: Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen — steht die Wahl zwischen Verbrauchsausweis nach § 82 und Bedarfsausweis nach § 81 offen, sobald ein neuer Ausweis für Verkauf, Vermietung oder Verlängerung nötig ist und die Verbrauchsdaten verfügbar sind. Die alte Sonderregel für kleine Altbauten mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 entfällt; Details erklärt der Artikel Verbrauchsausweis: Wahlfreiheit für alle Wohngebäude.

Für Nichtwohngebäude gilt bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung etwas anderes: Artikel 2 § 80 Abs. 3 Satz 2 verlangt einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81. § 82 Abs. 1 lässt den Verbrauchsausweis nur noch für ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude zu. Mischnutzung mit Gewerbeanteil kommt für den Verbrauchsausweis in der Regel ebenfalls nicht mehr infrage.

Bis Ende 2026 bleibt der Zwischenstand bestehen: Die Wärmeschutzverordnung-1977-Hürde in § 80 Abs. 3 GEG/GModG gilt noch, und ein Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ist nach § 82 Abs. 2 noch vorgesehen.

Für reine Wohngebäude wird der Einstieg leichter

Weil bei Wohngebäuden die Wahlfreiheit neu geregelt wird, lohnt der Blick darauf, welche Datenanforderungen dafür gleichzeitig erleichtert werden. Die oft gehörte Behauptung „ab 2027 wird alles strenger“ trifft auf den finalen Gesetzestext für reine Wohngebäude nicht zu.

Wahlfreiheit statt Altbau-Zwang. Solange Artikel 2 nicht gilt, brauchen viele Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis — es sei denn, das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 ist nachgewiesen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Sonderregel in § 80 Abs. 3. Dann ist der Verbrauchsausweis rechtlich wählbar, wenn § 82 erfüllt ist.

Kürzerer Zeitraum. Heute verlangt § 82 Abs. 4 Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten; die jüngste Periode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Ab 2027 erfasst § 82 den Endenergieverbrauch jährlich über zwei Jahre, weiterhin mit der 18-Monats-Grenze für die jüngste Periode. Aus drei Abrechnungsperioden werden zwei Jahreszeiträume — das senkt die Einstiegshürde für viele Eigentümer mit vorliegender Heizkostenabrechnung.

Monatsdaten-Entwurf wurde im finalen Gesetz gestrichen. Im Gesetzgebungsverfahren stand zeitweise die Formulierung „mindestens monatlich über 24 aufeinander folgende Monate“. Die verkündete Fassung verlangt das nicht. Die strenge 24-Monatswerte-Regel ist somit gestrichen. Den Unterschied erklärt auch der Hub-Artikel zur Verkündung.

Energieträger. Artikel 2 § 82 Abs. 1 verlangt ausdrücklich eine Erfassung nach Energieträgern differenziert. Im geltenden § 82 Abs. 1 steht dieser Satz so nicht; Primärenergiefaktoren und die Bekanntmachung zu Verbrauchswerten arbeiten aber schon mit Energieträger-Zeilen. Für Gebäude mit mehreren Energieträgern bleibt die Trennung wichtig; sie stellt aber keine neue Hürde dar.

Wo der Verbrauchsausweis trotzdem scheitert

Trotz der Erleichterungen bleiben Daten- und Belegungsgrenzen, an denen Verbrauchsausweise weiterhin scheitern.

Keine ausreichenden Verbrauchsdaten. Neubauten brauchen ohnehin einen Bedarfsausweis. Fehlen Heizkostenabrechnungen, Lieferantenrechnungen oder Messungen für zwei Jahresperioden, bleibt der Bedarfsausweis der pragmatische Weg. In Mehrfamilienhäusern scheitert der Verbrauchsausweis oft an der Aggregation: § 82 verlangt Daten für das gesamte Gebäude, nicht nur für eine Wohnung.

Mischgebäude. Schon ein Ladenlokal oder Büroanteil, der die reine Wohnnutzung ausschließt, führt in der Regel zum Bedarfsausweis. „Überwiegend Wohnen“ reicht für § 82 ab 2027 nicht mehr.

Leerstand. Das Gesetz verlangt, längere Leerstände rechnerisch zu berücksichtigen. Die Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand vom 29. März 2021 erlaubt das dort beschriebene Verfahren nur, wenn der Leerstandsfaktor höchstens 30 % beträgt (Faktor 0,3 nach Bekanntmachungsformel). Darüber ist dieses Verfahren nicht anwendbar — praktisch entfällt der Verbrauchsausweis auf dieser Grundlage. Der Faktor ist flächen- und zeitanteilig berechnet und für Heizung nur auf die Monate Oktober bis März bezogen. Ob ab 2027 eine neue Bekanntmachung denselben Grenzwert übernimmt, war zum Recherchestand noch offen — bis dahin gilt die Bekanntmachung 2021 als Verfahrensgrundlage.

Aktualität. Endet die jüngste Abrechnungsperiode vor mehr als 18 Monaten, fehlen die aktuellen Daten für einen Verbrauchsausweis nach § 82.

Wer vor dem Stichtag noch unter den heutigen Regeln ausstellen will, findet den zeitlichen Ablauf im Artikel Verbrauchsausweis jetzt bestellen.

Entscheidungshilfe — Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis oder Smart™

Aus den Grenzen folgt die praktische Zuordnung zu Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis oder einem Vergleich beider Wege.

Der Ausweis-Check ordnet Ihren Fall mit wenigen Angaben ein. Für reine Wohngebäude mit zwei Jahresabrechnungen je Energieträger und überschaubarem Leerstand ist der Verbrauchsausweis online oft der günstige Weg. Fehlen Daten oder liegt Mischnutzung vor, ist der Bedarfsausweis der richtige Weg. Wenn Sie beide Varianten aus einer Datenlage vergleichen wollen, liefert der Energyausweis Smart™ in der Regel das für Sie beste Klassenergebnis.

So prüfen Sie in fünf Schritten, ob der Verbrauchsausweis für Sie passt

Die folgende Checkliste ermöglicht eine kurze Einordnung vor der Bestellung.

Häufige Fragen

Ab wann gilt die neue Wahlfreiheit für den Verbrauchsausweis?

Ab dem 1. Januar 2027 (Artikel 2 GModG). Bis dahin gelten die Zwischenstandsregeln inklusive Wärmeschutzverordnung-1977-Sonderregel in § 80 Abs. 3.

Dürfen Nichtwohngebäude ab 2027 noch einen Verbrauchsausweis bekommen?

Bei einer Neuausstellung anlässlich Verkauf, Vermietung oder Verlängerung verlangt Artikel 2 § 80 Abs. 3 Satz 2 eine Bilanzierung nach § 81. § 82 beschränkt den Verbrauchsausweis auf Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Reichen zwei Jahresabrechnungen statt drei Perioden?

Ja — ab 2027 verlangt § 82 jährliche Verbrauchsdaten über zwei Jahre, nicht mehr 36 Monate. Die jüngste Periode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Monatliche 24-Monats-Reihen sind nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Was bedeutet ein Leerstandsfaktor von 30 %?

Nach der Bekanntmachung 2021 ist das beschriebene Leerstandsverfahren nur anwendbar, wenn der Leerstandsfaktor höchstens 30 % beträgt (Faktor 0,3 nach der flächen- und zeitanteiligen Formel; für Heizung nur Oktober bis März).

Ist die Energieträger-Trennung neu?

Ja — im Wortlaut von Artikel 2 § 82 Abs. 1 steht die Trennung ausdrücklich. In der Praxis und in Ausweisformularen waren Energieträger und Primärenergiefaktoren schon getrennt zu führen. Mehrere Energieträger müssen Sie weiterhin sauber belegen.

Welcher Ausweis ist die richtige Wahl?

Nutzen Sie den Ausweis-Check, um zu ermitteln, welche Ausweisarten Sie wählen können. Bei passenden Wohn- und Verbrauchsdaten haben Sie die Wahl zwischen Verbrauchsausweis, Bedarfsausweis oder Smart™.

Wir rechnen damit, dass der Verbrauchsausweis für Wohngebäude ab 2027 zum neuen Verkaufsschlager wird — die Hürden sinken, und die Option wird zugänglicher. Obwohl viele Eigentümer das begrüßen werden, sollten sie wissen: Der Bedarfsausweis liefert eine deutlich objektivere Beurteilung des energetischen Gebäudebestands und bessere Hinweise für Modernisierungsvorhaben. Über die Wahl sollte deshalb nicht nur der Preis für den Ausweis entscheiden, sondern vor allem, wofür Sie den Ausweis nutzen wollen.