GModG verkündet: Der neue Energieausweis kommt am 1. Januar 2027

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Was gilt heute — und was am 1. Januar 2027 startet

Am 28. Juli 2026 wurde das Änderungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gelten Artikel 1 sowie die Artikel 5, 6 und 8: Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die Heizungsregeln ändern sich. Die Heizungsdetails gehören nicht in diesen Text; das amtliche Portal fasst sie unter Neuregelungen mit dem GModG zusammen.

Für den Energieausweis zählt die Abgrenzung: „GModG in Kraft“ heißt nicht „neuer Ausweis ab sofort“. Bis Jahresende 2026 werden Ausweise nach dem Zwischenstand ausgestellt — mit dem bisherigen Format, der Wohn-Skala A+ bis H und den noch geltenden Regeln zu Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Das BBSR ordnet die aktuelle Lesefassung dem Zeitraum 29. Juli 2026 bis 31. Dezember 2026 zu.

Erst Artikel 2 fasst die §§ 79 bis 88 neu und setzt die EPBD-nahe Ausweisreform um. Dieser Artikel tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Wer den Weg vom Parlamentsbeschluss nachlesen möchte, findet die Zwischenstation im Beitrag GModG beschlossen: Was folgt jetzt für Energieausweise?.

Timeline: Wann bekommen Sie den neuen Energieausweis?

Artikel 9 des Änderungsgesetzes staffelt das Inkrafttreten. Für die Praxis reicht diese Lesart:

Merksatz: Den neuen Energieausweis-Typ erhalten Sie, wenn der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 neu ausgestellt wird. Ein Ausweis aus dem Zwischenstand 2026 läuft mit seiner zehnjährigen Gültigkeit weiter — er wird nicht am Neujahrstag ungültig.

Praxisbeispiel: Verkauf im Herbst 2026 oder Frühjahr 2027

Findet der Notartermin noch 2026 statt, genügt ein Ausweis nach dem Zwischenstand — und dieser Ausweis bleibt danach für die übliche Laufzeit nutzbar. Verschiebt sich die Transaktion auf Januar 2027 oder später, gilt bei Neuausstellung das Artikel-2-Format: erweiterte Pflichtangaben, digitales maschinenlesbares Format und — bei Nichtwohngebäuden — die neue A–G-Skala. Ob Sie jetzt bestellen oder bis 2027 warten, hängt vor allem davon ab, wann Verkauf oder Vermietung anstehen — und ob Sie bis dahin noch einen gültigen Ausweis brauchen.

Was sich ab dem 1. Januar 2027 am Energieausweis ändert

Ab Artikel 2 gilt die EPBD-nahe Ausweisreform im Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Übersicht bündelt die Punkte, die Eigentümer und Professionelle zuerst kennen sollten.

Das duale System bleibt nur für Gebäude mit ausschließlich Wohnnutzung: Bedarfsausweis nach § 81 oder Verbrauchsausweis nach § 82, sofern die Daten passen. „Wohngebäude“ im Sinne von § 3 heißt weiter überwiegend dem Wohnen dienend — für § 82 reicht das ab 2027 nicht: Schon ein kleiner Gewerbeanteil (Laden, Praxis, Büro) schließt den Verbrauchsausweis nach dem Wortlaut aus; dann bleibt der Bedarfsausweis (§ 81), oft als Wohngebäude mit bilanzierten Anteilen, die nicht dem Wohnen dienen.

Ab 2027 verlangt § 82 jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre; die jüngste Periode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Für Nichtwohngebäude entfällt bei Verkauf, Vermietung und vergleichbaren Anlässen die Wahl: Es ist ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung auszustellen.

Zwei oft übersehene Objekttypen: Bei Baudenkmälern entfällt die bisherige Ausnahme von § 80 Abs. 3 bis 7 — Ausweis-, Vorlage- und Übergabepflichten gelten ab 2027 wie bei anderen Gebäuden. Die Ferienwohnungs-Ausnahme in § 2 Abs. 2 Nr. 8 (kurze oder stark begrenzte jährliche Nutzung) bleibt bestehen.

Mehr zur Skalen-Logik: Die A–G-Skala kommt — nur nicht für Ihr Wohnhaus. Zur Wahlfreiheit bei reiner Wohnnutzung: Verbrauchsausweis: Neue Wahlfreiheit für alle Wohngebäude. Die neuen Ausweismuster waren zum Stand dieser Recherche noch nicht im Bundesanzeiger; das BBSR-Portal Energieausweismuster kündigt an, sie nach Bekanntmachung anzubieten.

Was das für Eigentümer, Verkäufer, Vermieter, Verwalter, Makler und Banken bedeutet

Dieselbe Reform trifft die Akteure unterschiedlich. Die Tabelle gibt den Überblick; darunter die Punkte, die im Alltag zuerst hängen bleiben.

Eigenheimbesitzer

Ohne Verkauf oder Vermietung und mit gültigem Ausweis müssen Sie nicht allein wegen der Verkündung neu ausstellen. Steht 2027 eine Neuausstellung an, wählen Sie bei reiner Wohnnutzung zwischen Verbrauch und Bedarf — sofern die Verbrauchsdaten den §-82-Anforderungen genügen. Bei Mischnutzung führt der Weg über den Bedarfsausweis. Die Wohn-Skala bleibt A+ bis H. Orientierung bietet der Ausweis-Check.

Verkäufer, Vermieter, Mieter und Wohnungsinteressenten

Bei Verkauf und Vermietung zählt der Ausstellungszeitpunkt. Ein 2026er Ausweis bleibt nutzbar und steuert Inserate über § 112 Abs. 3. Neuausstellungen ab dem 1. Januar 2027 liefern das Artikel-2-Format — inklusive absoluter Energiemengen in MWh auf dem Ausweis.

Verkäufer brauchen für Vermarktung und Notar einen gültigen Ausweis; ab 2027 greifen neues Format, Inseratspflicht nach § 87 und Vorlage bei der Besichtigung. Vermieter treffen dieselben Vorlage- und Übergabepflichten bei Neuvermietung — und ab 2027 auch bei Mietverlängerung, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Wohnungsinteressenten sehen in Inseraten je nach Ausweisalter andere Pflichtangaben (Alt: Endenergie; Neu: u. a. Primärenergie und Ausstellungsdatum) und können den Ausweis bei der Besichtigung einsehen. Mieter erhalten ihn bei Vermietung bzw. Verlängerung; bei Altausweisen bleiben bisherige Angaben und die zehnjährige Gültigkeit maßgeblich.

Verwalter von Mehrfamilienhäusern und WEG

Verwalter steuern Ausweise oft für viele Einheiten. Ab 2027 steigen die Anforderungen an Datenqualität (zwei Jahreszeiträume, Energieträgerdifferenzierung) und an die Unterscheidung ausschließlich Wohnen versus Mischnutzung oder Nichtwohngebäude. Digitale Ausgabe und Modernisierungsempfehlungen berühren Software und Eigentümerkommunikation — Praxisdetails in GModG für Hausverwalter.

Makler und Immobilienprofis

Ab 2027 müssen Maklerbüros zwei Inserats-Logiken parallel fahren — gesteuert vom Ausstellungsdatum, nicht vom Vermarktungsjahr.

• Altausweis (vor 01.01.2027): § 112 Abs. 3 — u. a. Art des Ausweises und Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger; bei Wohngebäuden Baujahr und Klasse.
• Neuausweis (ab 01.01.2027): § 87 — u. a. § 81 oder § 82, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a), Klasse, Baujahr, Energieträger.

Endenergie fällt in der Anzeigepflicht weg, bleibt aber die Basis der Wohn-Klassen A+–H. Wer die Kennzahlen vermischt, riskiert Bußgeld und Abmahnung. Absolute Jahresmengen in MWh stehen auf dem Ausweis (§ 85), nicht in der Inseratspflicht — tauchen aber im Exposé- und Finanzierungsgespräch auf. Vorlage und Übergabe nach § 80 bleiben; Mietverlängerung kann einen Ausweis auslösen. CRM und Portal-Templates brauchen getrennte Felder „Altausweis / Neuausweis“. Details und UWG-Risiko: GModG für Makler.

Banken und Finanzierung

Energiekennwerte fließen schon heute in Kreditakte und Bewertung. Hitzesommer, volatile Energiepreise und die EPBD-Agenda haben die energetische Qualität für Banken und Gutachter aufgewertet — als Indikator für Nebenkosten, Vermietbarkeit, Sanierungsstau und Werthaltigkeit. Das GModG schreibt keine neue „Energieklasse-Pflicht“ für Kredite vor; ab 2027 liefert der Neuausweis aber mehr und besser vergleichbare Daten.

Kreditvergabe: Schlechte Effizienz, hohe MWh-Jahresmengen oder fehlende Sanierungsperspektive können Kosten- und Ausfallrisiko belasten; nachgewiesene Modernisierungen stützen die Argumentation. Ab 2027 Ausstellungsdatum und Rechtsstand mitlesen — Alt- und Neuausweis nutzen im Inserat unterschiedliche Kenngrößen.

Bewertung: Absolute Primär-/Endenergie in MWh und Treibhausgasangaben machen Kostenannahmen greifbarer als nur flächenspezifische Werte.

Sanierung: Energetische Schwächen sind zunehmend Wert- und Risikofaktor. Ausweis und Modernisierungsempfehlungen liefern die gemeinsame Datenbasis für Eigentümer, Bank und Berater — parallel zu Checklisten für zwei Ausweisgenerationen und digitale Lieferformate.

Digitaler Energieausweis in der Praxis

Ab dem 1. Januar 2027 ist der Energieausweis bei Neuausstellung digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen (§ 79 Abs. 2). Papier gibt es nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers — nicht automatisch für jeden Interessenten. Die Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung (§ 80 Abs. 4 und 5) bleibt aber: Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis oder eine Kopie einsehbar sein; alternativ reichen deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen. Wie genau man den digitalen Ausweis vor Ort „zeigt“, ist im Gesetz nicht bis ins Detail ausbuchstabiert; die amtlichen Muster für 2027 standen zum Stand dieser Recherche noch aus. Entscheidend ist, dass der Inhalt bei der Begehung zugänglich ist.

Die Grafik oben fasst den Ablauf; die drei Rollen in Kürze:

Verkäufer und Eigentümer erhalten in der Regel eine digitale Datei — speichern, Makler/Notar versorgen, Papier nur bei Bedarf. Die Vorlagepflicht bei der Besichtigung bleibt; digital ändert das Medium, nicht den Anlass.

Makler brauchen die Datei vor dem ersten Termin im Objekt (Tablet/PDF oder Ausdruck). Nach Vertrag: Übergabe dokumentieren. Die größere inhaltliche Hürde bleiben die zwei Inserats-Pfade.

Hausverwalter brauchen in Software und Ablage Platz für das maschinenlesbare Format — nicht nur gescannte Alt-PDFs — plus Zugriff für Eigentümer bei Vermietung und Verkauf. Schnittstellen sollten digitale Ausgabe und Pflichtfelder ab 2027 mitliefern; siehe GModG für Hausverwalter.

Prozesse für Profis: Wenn Volumen und Pflichtfelder steigen

Plattformbetreiber, Verwaltungssoftware und Maklerbüros mit hohem Ausweisvolumen treffen ab 2027 auf denselben Stichtag: DIN/TS 18599:2025-10, maschinenlesbare Ausgabe, erweiterte §-85-Felder und Inseratslogik. Wer Normberechnung und Musterwechsel selbst baut, braucht bis Jahresende 2026 ein belastbares Umstellungsfenster.

Viele lagern die Ausstellung deshalb an eine Schnittstelle aus: Oberfläche und Mandantenbeziehung bleiben; Berechnung und Formatpflege liegen beim Aussteller-Backend. Die Energyausweis-API ist dafür ausgelegt. Einordnung: Energyausweis-API für Online-Portale und GModG für Hausverwaltungs-Plattformen.

Je früher Workflows die Artikel-2-Felder und die digitale Ausgabe abbilden, desto ruhiger läuft der Jahreswechsel für Teams mit Volumen.

So planen Sie den Übergang zum neuen Ausweistyp

1. Rechtsstand und Stichtag trennen. Seit dem 29. Juli 2026 gelten Name und Heizungsreform (Artikel 1). Der neue Energieausweis-Typ startet mit Artikel 2 am 1. Januar 2027.
2. Bestand und Anlässe inventarisieren. Notieren Sie Ausstellungsdatum, Ablauf und geplante Anlässe (Verkauf, Vermietung, Verlängerung, Finanzierung). Ohne Transaktionsdruck und mit Restlaufzeit müssen Sie nicht allein wegen der Verkündung neu ausstellen.
3. Datenlage und Ausweistyp vorbereiten. Ab 2027: für Verbrauch nur bei ausschließlich Wohnnutzung und mit jährlichen Daten über zwei Jahre; Mischnutzung und Nichtwohngebäude bei Transaktion → Bilanzierung nach § 81.
4. Pflichten ab 2027 einplanen. Neuausstellungen folgen § 87; Altausweise den Angaben nach § 112 Abs. 3. Baudenkmäler unterliegen denselben Ausweisanlässen wie andere Gebäude.
5. Bei Volumen Prozesse und Schnittstellen prüfen. Maklerbüros, Verwaltungen und Plattformen sichern DIN/TS, digitale Ausgabe und Pflichtfelder ab — intern oder über eine Aussteller-API.

Überblick — das Wichtigste auf einen Blick

• 29. Juli 2026: GModG-Name und Heizungsreform (Artikel 1); Ausweise noch Zwischenstand.
• 1. Januar 2027: Neuer Energieausweis-Typ bei Neuausstellung (Artikel 2).
• Wohngebäude: A+–H; Verbrauch nur bei ausschließlich Wohnnutzung, sonst Bedarf; Nichtwohngebäude: A–G, bei Transaktion Bilanzierung.
• § 82: nur reine Wohngebäude; jährliche Verbrauchsdaten über zwei Jahre; jüngste Periode höchstens 18 Monate.
• Altausweise bleiben gültig; Inserate mit Altausweis folgen § 112 Abs. 3.
• Baudenkmal: Ausweispflicht ab 2027 wie bei anderen Gebäuden; Ferienwohnnutzung nach § 2 Abs. 2 Nr. 8 weiter ausgenommen, sofern die Voraussetzungen greifen.
• Digital: maschinenlesbar ausstellen; bei Besichtigung Screen, Ausdruck oder Aushang.
• Profis mit Volumen: Pflichtfelder und DIN/TS früh in Prozesse oder API einbinden.

Ausblick und Fazit

Die Stichtage stehen: Heizung und Gesetzesname seit Ende Juli, neuer Ausweistyp ab Neujahr 2027. Eigentümer können Restlaufzeiten ihrer Ausweise und geplante Verkaufs- oder Vermietungsanlässe an diesen Kalender anpassen. Verwalter und Makler sollten parallel die Datenorganisation und die Inseratslogik für Alt- und Neuausweise vorbereiten. Banken und Finanzierer wiederum prüfen die Aktualität der Unterlagen, sowie den Rechtsstand und das Ausstellungsdatum — nicht nur die Klasse auf dem Deckblatt.

Offen bleiben vor allem die amtlichen Muster und die Feinanpassung der Software — am Stichtag ändert das nichts. Wer ab dem 1. Januar 2027 neu ausstellt, muss Artikel 2 erfüllen. Wer den Übergang vorausschauend gestalten will, sollte jetzt die geplanten Anlässe und die vorhandenen Ausweise inventarisieren und Verbrauchsdaten frühzeitig zusammenstellen, falls ein Verbrauchsausweis infrage kommt. Bei höherem Ausweisvolumen lohnt sich zusätzlich der Blick auf die Prozesse und die technische Lieferkette (Software, Schnittstellen, Pflichtfelder), damit der Jahreswechsel 2026/27 zuverlässig gelingt.