GModG für Hausverwalter: jährliche Verbrauchsdaten, Modernisierungs­empfehlungen und WEG-Beschlüsse

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Hinweis: Paragraphen-Verweise beziehen sich auf das verkündete GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226). Den Überblick zur Ausweisreform ab 2027 lesen Sie im Hub-Artikel. Wer eine Hausverwaltungs-Plattform betreibt statt selbst zu verwalten, findet die gleiche Frage aus SaaS-Sicht im Schwester-Artikel GModG für Hausverwaltungs-Plattformen.

Was sich für Sie als Verwalter mit dem GModG ändert

Drei neue oder verschärfte Pflichten landen ab dem 1. Januar 2027 (Artikel 2) direkt im Tagesgeschäft der Hausverwaltung — egal, ob Sie Mietverwaltung, WEG-Verwaltung oder beides anbieten — und werden über § 108 GModG mit Geldbußen von bis zu 10.000 Euro je Tatbestand bewehrt:

Der Punkt: Ab 2027 ist der Energieausweis nicht mehr nur ein Dokument, das einmal alle zehn Jahre an einen Aussteller delegiert wird. Er wird zum Datensatz, der direkt aus der HeizkostenV-Routine entsteht — und zur Beschlussgrundlage in der Eigentümerversammlung. Beides landet auf dem Schreibtisch der Verwaltung; die Frage ist nicht, ob, sondern wie strukturiert.

HeizkostenV und GModG: warum die Fernablesepflicht der Türöffner ist

Eine gute Nachricht zuerst: Wer die HeizkostenV-Pflichten sauber umgesetzt hat, hat ab dem 1. Januar 2027 den größten Teil der § 82-Datengrundlage als Nebenprodukt.

Drei Stichtage greifen ineinander:

• Bis 31.12.2026 müssen nach § 5 Abs. 3 HeizkostenV Bestandsausstattungen, die nicht fernablesbar sind, durch Nachrüstung oder Austausch fernablesbar werden. Eine Sonderfrist bis 31.12.2031 gibt es nur für bereits fernablesbare, aber nicht interoperable Altgeräte (§ 5 Abs. 4).
• Seit 01.01.2022 verlangt § 6a HeizkostenV mindestens monatliche Verbrauchsinformationen an die Nutzer. Wer diese Routine seit 2022 fährt, hat belastbare Rohdaten — daraus lassen sich die jährlichen Perioden aggregieren, die § 82 ab 2027 verlangt.
• § 12 HeizkostenV zeigt den unmittelbaren wirtschaftlichen Hebel: Bei Verstößen gegen Fernablese- oder Informationspflichten dürfen Nutzer ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent pro Verstoß kürzen, kumuliert bis 6 Prozent. Das trifft nicht den Verwalter persönlich, sondern die Eigentümergemeinschaft — und in der Versammlung erklärt sich dieses Argument für die Zähler-Migration von selbst.

Anders gesagt: Wer heute § 6a-konform berichtet und die Stichtags-Migration der Zähler im Plan hat, baut nebenbei die § 82-Datengrundlage. Verwaltungen mit Nachrüstrückständen stehen ab 2027 gleich vor zwei Regelwerken — HeizkostenV § 12 auf der einen, GModG § 82 auf der anderen Seite.

Ein konkretes Beispiel: Eine WEG mit 24 Wohneinheiten, zentrale Erdgas-Heizung, fernablesbare Wärmezähler seit 2022, ausschließlich Wohnnutzung. Das HeizkostenV-Portal des Messdienstleisters liefert monatlich Verbrauchsdaten je Wohnung — Heizung und Warmwasser getrennt. Wenn ab dem 1. Januar 2027 ein Verbrauchsausweis für die Inserierung der nächsten Vermietung beauftragt wird, genügen zwei jährliche Abrechnungsperioden (z. B. Kalenderjahr 2025 und 2026), je Energieträger — sofern die jüngste Periode höchstens 18 Monate zurückliegt. Ein CSV-Export, eine Zeile je Jahr bzw. Abrechnungsperiode und Energieträger — und § 82 ist erfüllt. Der Aufwand pro Bestellung sinkt von früher mehreren Stunden Datenaufbereitung auf wenige Minuten.

Die Datenfrage: woher kommen die jährlichen Verbrauchsdaten?

§ 82 verlangt ab dem 1. Januar 2027 den Endenergieverbrauch jährlich, nach Energieträgern differenziert, über zwei Jahre. Die jüngste Abrechnungsperiode darf am Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Der Verbrauchsausweis ist nur für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen — enger als die Wohngebäude-Definition „überwiegend dem Wohnen“. Schon ein kleiner Gewerbeanteil führt in der Regel zum Bedarfsausweis nach § 81.

Drei Quellen sind vorgesehen: HeizkostenV-Abrechnungen für das gesamte Gebäude, andere geeignete Verbrauchsdaten (etwa Abrechnungen von Energielieferanten oder Verbrauchsmessungen) und Kombinationen aus beiden.

In der Praxis arbeiten die meisten Verwaltungen mit einem der vier großen Heizkostenabrechner: ista, Techem, Brunata-Minol oder KALO. Welche Datenexport-Tiefe Ihr Anbieter heute liefert, hängt stark vom Vertragspaket ab. Standard ist ein Verwalterportal mit CSV- oder Excel-Export; offen dokumentierte REST-APIs sind die Ausnahme. Wie sich das in fünf typischen Konstellationen aus dem Bestand darstellt:

Wichtig zu den Pauschalen: § 82 lässt die +16 kWh/(m²·a) für Warmwasser und +6 kWh/(m²·a) für Kühlung nur dann zu, wenn der entsprechende Verbrauch nicht bekannt ist. Sie sind ein Datenmangel-Fallback, nicht ein Standardaufschlag. Wo Zähler vorhanden sind, sind ihre Werte zu verwenden — auch wenn die Pauschale rechnerisch günstiger wäre.

Was Eigentümer in derselben Lage tun können, beschreibt der Schwester-Artikel Verbrauchsausweis: Vorbereitung auf die neuen Datenanforderungen; die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis klärt, wann ein Verbrauchsausweis für die WEG der einfachere Weg ist; für Mehrfamilienhäuser mit Kostenbeispielen und WEG-Perspektive der Artikel Energieausweis für Mehrfamilienhäuser.

WEG-Beschluss & Verwalterhaftung

Die Frage, die in fast jedem Verwalter-Briefing auftaucht: Brauche ich vor jeder Energieausweis-Bestellung einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Die überwiegende Auffassung der Kommentarliteratur ordnet die Bestellung eines Energieausweises der ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 2 WEG zu. Nach § 27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung treffen, sofern sie nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen — oder Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Eine BGH-Linie speziell für die Energieausweis-Bestellung ohne Beschluss gibt es bislang nicht. Praxisempfehlung: In der nächsten Eigentümerversammlung eine Generalermächtigung beschließen lassen — formuliert etwa als „Ermächtigung der Verwaltung, fällige Energieausweise unmittelbar zu beauftragen, sofern die Auftragssumme im Einzelfall einen Betrag von X Euro nicht übersteigt". Das ist Anfechtungsschutz gegen § 44 WEG-Beschlussklagen und löst den Termin-Konflikt zwischen Vermietungsanlass und Versammlungsfrequenz.

Weiter geht die Frage, wenn der Energieausweis Beschlussgrundlage einer Sanierungsentscheidung wird. Ein § 84-Empfehlungsteil mit konkreten Zahlen — Restlebensdauer der Heizung in Jahren, Niedertemperatur-Tauglichkeit ja/nein, geschätzte kWh- und CO₂-Einsparung — liest sich wie ein Beratungsergebnis und kann in einer Beschlussvorlage für eine Wärmepumpen-Investition exakt so wirken. Wenn solche Werte in den Beschlusstext eingehen, tragen Verwalter Sorgfaltspflichten bezüglich der Quellenangabe. Drei Hinweise lohnen sich in jeder Vorlage:

• Bezeichnung der Quelle (Energieausweis vom TT.MM.JJJJ, Aussteller, DIBt-Registriernummer).
• Hinweis auf den Schätzungs-Charakter der § 84-Empfehlungen — sie ersetzen keinen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) oder eine bauphysikalische Detail-Berechnung.
• Vor weitreichenden Investitionen einen Energieberater mit der Verifikation der konkreten Maßnahme beauftragen.

Wer das umsetzt, verkleinert den Anfechtungs-Korridor nach § 44 WEG erheblich. Die Frist von einem Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG) bleibt unverändert.

Im Innenverhältnis greift § 280 BGB bei Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag (§ 675 BGB). Eine veröffentlichte BGH- oder OLG-Entscheidung speziell zur fehlenden Energieausweis-Bestellung des Verwalters existiert nicht. Für den Magazin-Stand heißt das: Es geht um eine Organisationspflicht, nicht um eine konkret ausjudizierte Schadensersatz-Drohung. Wer Bestellungen rechtzeitig anstößt, Vorlage- und Übergabezeitpunkte dokumentiert und Daten vom Aussteller vollständig in die Stammakte zurückführt, hat den Sorgfalts-Korridor abgedeckt.

Was diesen Sorgfalts-Korridor ab 2027 technisch füllt, entscheidet sich am § 84 — dort, wo aus dem Empfehlungsteil eines Ausweises eine Zahlenliste wird, die direkt in die nächste Beschlussvorlage wandert.

Modernisierungs­empfehlungen § 84: Mini-Fahrplan statt Pauschalsatz

§ 84 Abs. 1 GModG setzt Art. 19 Abs. 7 bis 9 der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um und macht aus dem heutigen Empfehlungsteil einen quantifizierten Mini-Fahrplan. Konkret hat der Aussteller im Energieausweis Folgendes zu liefern:

• Eine Schätzung der Energieeinsparungen und der Verringerung der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen je Maßnahme.
• Eine Beurteilung, ob die Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasserbereitungsanlagen so angepasst werden können, dass sie mit effizienteren Temperatureinstellungen betrieben werden können — die Wärmepumpen- bzw. Niedertemperatur-Tauglichkeit.
• Eine Beurteilung der verbleibenden Lebensdauer einer Heizungs- oder Klimaanlage, sowie optional mögliche Alternativen für den Austausch unter Berücksichtigung lokaler und systembezogener Gegebenheiten.

Die Empfehlungspflicht entfällt nur, wenn die fachliche Beurteilung ergibt, dass keine sinnvollen Maßnahmen möglich sind — oder wenn die Gesamtenergieeffizienzklasse der Klasse A entspricht. Für den Verwalter-Bestand ist das eine theoretische Ausnahme: Das Gros des Wohnungsbestandes liegt zwischen B und H.

Lesehinweis: Der Wortlaut des § 84 Abs. 1 GModG nimmt ausdrücklich nur „Klasse A" aus, nicht „Klasse A+ oder A". Bis zu einer redaktionellen Klarstellung gehen wir vom strikten Wortlaut aus.

Was bedeutet das im Verwaltungsalltag? Bisher landete der Empfehlungsteil als Freitext-Block im PDF und versank in der Stammakte. Ab 2027 ist er die Datenbasis, aus der WEG-Sanierungsfahrpläne wachsen. Wer den Ausweis ausschließlich als PDF-Bild zurückbekommt, muss dieselben Werte in der Versammlungsvorlage manuell abtippen — fehleranfällig und ohne Audit-Trail.

Eine Bestelllösung, die die Empfehlungen als strukturierte Daten zurückgibt — pro Maßnahme zum Beispiel:

• bezeichnung — z. B. „Austausch Erdgas-Brennwertkessel durch Luft-Wasser-Wärmepumpe"
• kwh_einsparung_pro_jahr — z. B. 18.000
• thg_einsparung_kg_co2 — z. B. 4.200
• restlebensdauer_heizung_jahre — z. B. 3
• niedertemperatur_geeignet (boolean) — z. B. true

— macht den Ausweis zur wiederverwendbaren Datenquelle für Beschlussvorlagen, Förderberatung (BEG-EM, iSFP) und das Berichtswesen gegenüber Beirat und Eigentümern. Diesen technischen Hebel beleuchtet aus Plattform-Sicht der Schwester-Artikel GModG für Hausverwaltungs-Plattformen.

Eine zweite Pflichtangabe nach § 85 Abs. 1 Nr. 27 GModG ergänzt das Bild: Bei vorhandenem Wärmeverteilsystem ist im Ausweis eine Ja-/Nein-Angabe zur Niedertemperatur-Tauglichkeit verpflichtend. Für die Verwaltung heißt das: Schon vor der nächsten Eigentümerversammlung lässt sich aus den vorhandenen Ausweisen filtern, in welchen Beständen das Verteilsystem noch nicht für Wärmepumpen geeignet ist — und dort früher mit den Maßnahmen-Vorbereitungen beginnen.

Wie planen Sie heute? Vier-Punkte-Checkliste

Realistisch ist das Zeitfenster bis zum 1. Januar 2027 überschaubar. Wer erst am Stichtag mit der Vorbereitung beginnt, kollidiert mit dem laufenden Tagesgeschäft. Je früher die folgenden vier Punkte aufgesetzt sind, desto ruhiger lässt sich die Übergangsphase fahren.

Outsourcing der Bestellung: die Energyausweis-API für Verwalter

Wer die vier Punkte oben sauber gegliedert hat, steht am Ende vor einer Eigenleistung-oder-Bestellpartner-Entscheidung: Bauen Sie die Bestell- und Datenrouten in der eigenen Verwaltungssoftware aus — oder binden Sie einen spezialisierten Aussteller über eine Schnittstelle an?

Drei Argumente sprechen aus Verwalter-Sicht für die API-Variante:

• Massenbestellung statt Einzel-Workflow. Eigentümerwechsel, Mietverlängerungen und WEG-Sanierungsbeschlüsse kommen in Wellen. Eine Bestell-Schnittstelle, die per CSV oder Listenimport mehrere Aufträge gleichzeitig anstößt, verlagert den Aufwand pro Bestellung von 30 Minuten auf wenige Sekunden.
• JSON-Rückfluss in Beschlussvorlagen. Die § 84-Empfehlungen als strukturierte Felder zurückzubekommen — nicht nur als PDF-Bild — ist die Voraussetzung dafür, dass aus dem Energieausweis ohne erneute Datenerfassung eine Beschlussvorlage wird. Sanierungsfahrplan-Daten, Anträge der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG-EM) und Berichte an den Verwaltungsbeirat lassen sich aus denselben Feldern speisen.
• Audit-Trail für die Verwaltungs-Akte. DIBt-Registriernummer, Ausstellungsdatum, Ablaufdatum, PDF-Hash und Datenherkunft zu jedem Ausweis dokumentiert die Sorgfalt nach § 280 BGB im Innenverhältnis und stützt die Vorlage- und Übergabe-Tatbestände nach § 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 GModG.

Drei Qualitätsmerkmale gehören in jede Aussteller-Auswahl: Prüfung des Datensatzes und Begehung durch zertifizierte Energieberater nach DIN/TS 18599:2025-10, DIBt-Registriernummer auf jedem Ausweis und nachvollziehbare Datenherkunft im Audit-Trail. Wer eine Plattform betreibt und die Schnittstelle selbst integrieren will, findet die technische Sicht in Energyausweis API für Online-Portale und im bereits genannten Plattform-Schwester-Artikel GModG für Hausverwaltungs-Plattformen.

Verwaltungen ohne eigene Software-Plattform ziehen den Hebel über einen integrierten Aussteller. Die Bestellroute bleibt im Verwaltervertrag, der Audit-Trail im eigenen System; ausgelagert ist nur die Ausstellung selbst. Das ist auch der Teil, den eine Verwaltung gar nicht selbst übernehmen darf — die Ausstellungsberechtigung nach § 88 GModG ist personengebunden an qualifizierte Energieberater, nicht an Software-Lizenzen oder Verwalter-Funktionen.

FAQ für Hausverwalter

Brauche ich als Verwalter einen Beschluss der Eigentümerversammlung, um einen Energieausweis zu beauftragen?

Nach überwiegender Auffassung ist die Bestellung ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 2 WEG und vom § 27 WEG-Bestellrecht des Verwalters gedeckt — höchstrichterlich ist das nicht entschieden. Praxisempfehlung: Lassen Sie sich in der nächsten Eigentümerversammlung eine Generalermächtigung mit Auftragshöchstgrenze pro Einzelfall einräumen. Das schließt § 44 WEG-Anfechtungsrisiken aus und löst den Termin-Konflikt zwischen Vermietungsanlass und Versammlungsfrequenz.

Woher bekomme ich die jährlichen Verbrauchsdaten über zwei Jahre je Energieträger?

§ 82 verlangt ab dem 1. Januar 2027 jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre; die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Der Verbrauchsausweis ist nur für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Quellen sind HeizkostenV-Abrechnungen für das gesamte Gebäude, andere geeignete Verbrauchsdaten (Energielieferanten oder Verbrauchsmessungen) und Kombinationen. In der Praxis kommen die Daten aus den Verwalterportalen von ista, Techem, Brunata-Minol oder KALO — oft als Jahresaggregate oder aus monatlichen §-6a-Daten aggregiert. Wer § 6a HeizkostenV seit 2022 sauber bedient, hat die Rohdaten als Nebenprodukt.

Was passiert, wenn die Modernisierungsempfehlung im Ausweis später falsch ist?

Die § 84-Empfehlungen sind ausdrücklich als Schätzungen formuliert, nicht als individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Wer sie ungeprüft in eine Beschlussvorlage übernimmt, läuft in zwei Risiken: § 44 WEG-Beschlussanfechtung wegen mangelnder Sorgfalt der Beschlussgrundlage und im Innenverhältnis Pflichtverletzungen nach § 280 BGB. Eine veröffentlichte BGH-/OLG-Entscheidung speziell zu fehlerhaften § 84-Empfehlungen gibt es noch nicht. Praxis: Quellenangabe mit DIBt-Registriernummer in jeder Vorlage, Hinweis auf Schätzungs-Charakter, vor weitreichenden Investitionen einen Energieberater hinzuziehen.

Reicht ein gültiger alter Ausweis nach Inkrafttreten weiter?

Ja. § 80 Abs. 3 S. 1 GModG nennt die Ausstellung nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt". Bestandsausweise mit verbleibender Gültigkeit (regelmäßig zehn Jahre ab Ausstellung) bleiben für ihre Restlaufzeit nutzbar. Den vollständigen Überblick zur Ausweisreform ab 2027 lesen Sie im Hub-Artikel.

Wie wirkt sich die HeizkostenV-Frist 31.12.2026 auf den Energieausweis aus?

Die HeizkostenV-Frist betrifft die Fernablesbarkeit der Zähler — das technische Fundament für belastbare Verbrauchsdaten. Wer bis Ende 2026 die § 5 Abs. 3-Pflicht erfüllt, hat ab dann lückenlose Verbrauchsdaten. Bestände, die die Frist verpassen, riskieren parallel zum GModG-Druck ein § 12 HeizkostenV-Kürzungsrecht der Nutzer (3 Prozent pro Verstoß, kumuliert bis 6 Prozent). Die beiden Regelwerke verstärken sich.

Was tun bei kleinen WEGs (< 10 Einheiten) ohne Funkmesstechnik?

Die HeizkostenV-Pflicht zur Fernablesbarkeit gilt unabhängig von der Größe. Für kleine WEGs ist der Aufwand pro Einheit höher — dafür sind Versammlungen kürzer, Beschlüsse schneller. Realistisch ist ein zweistufiges Vorgehen: (1) Generalermächtigung samt Beschluss zur Zähler-Migration in der laufenden Versammlung, (2) Bündelung der Beschaffung mit der nächsten Heizkosten-Abrechnung. Die § 82-Datengrundlage entsteht im Folge-Abrechnungszeitraum automatisch, sobald die Geräte fernablesbar sind.

Fazit: drei Schritte bis zum 1. Januar 2027

Drei Vorbereitungs-Hebel sind unabhängig voneinander startbar — und lassen sich parallel anlegen:

• Generalermächtigung in der nächsten Eigentümerversammlung beschließen lassen, mit klarer Höchstgrenze pro Einzelfall. Damit löst sich der Termin-Konflikt zwischen Vermietungsanlass und Versammlungsfrequenz, und § 44 WEG-Anfechtungsrisiken sind ausgeschlossen.
• Bestandsscan und Datenexport-Routine etablieren: drei Felder je Objekt (fernablesbare Zähler, gültiger Ausweis, Ablaufdatum), kombiniert mit dem regelmäßigen CSV-/Excel-Export jährlicher Perioden aus dem HeizkostenV-Portal. Damit ist die § 82-Datengrundlage am 1. Januar 2027 greifbar, nicht erst am Tag der ersten Bestellung.
• API-Anbindung an einen Aussteller mit strukturiertem Datenrückfluss klären — entweder über die eigene Verwaltungssoftware oder direkt, je nach Reife Ihrer IT-Landschaft.

Wer diese Hebel vor dem 1. Januar 2027 aufgesetzt hat, übersetzt § 80, § 82, § 84 und § 108 GModG in einen Workflow, der den Ausweis zur Datenquelle macht — für die nächste Eigentümerversammlung, für den Sanierungsfahrplan der WEG und für die Förderberatung. Artikel 2 (EPBD-Energieausweise) gilt ab dem 1. Januar 2027; Artikel 1 (Umbenennung und Heizungsreform) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft.

So machen Sie weiter:

• API-Dokumentation & Try-it. Lesen Sie die OpenAPI-3.1.2-Spezifikation — Bearer-Auth, kostenlose Partner-Nutzung, Massenbestellung über Listenimport.
• Maßgeschneidertes Verwalter-Paket. Sprechen Sie mit uns über Massenbestellung, Anbindung an Ihre Verwaltungssoftware und White-Label.
• Hub zur Ausweisreform. Den vollständigen Stand ab 2027 lesen Sie im Hub-Artikel.