Der digitale Energieausweis ab 2027 – wie wird er aussehen?

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Was ab dem Januar 2027 gilt

Sobald Artikel 2 gilt, ist die digitale Ausstellung der Normalfall. Papier bleibt die Ausnahme auf Verlangen. Der verkündete Wortlaut von § 79 Abs. 2 lautet: Der Energieausweis muss einfach und verständlich sein. Er ist digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers ist er auch in Papierform auszustellen.

Das ändert nichts an der Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung. Nach § 80 Abs. 4 hat Verkäufer oder Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen erfüllt die Pflicht ebenso. Digital ersetzt also nicht die Vorlagepflicht, es ändert aber den Ausstellungsstandard. Wer nur die Datei in der Ablage hat, aber bei der Besichtigung keinen einsehbaren Nachweis zeigt, erfüllt die Vorlagepflicht nicht.

Einen guten Überblick über die zeitliche Abfolge bietet der Artikel GModG verkündet: Der neue Energieausweis kommt am 1. Januar 2027. Die Beschlusshistorie steht unter GModG beschlossen.

Was noch fehlt: Muster und Datenformat

Die Pflicht steht im Gesetz, während Muster und Schema zum Recherchestand noch dem GEG-2024-Zwischenstand folgen. Das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) schreibt in seiner FAQ zur XML-Kontrolldatei: Bislang seien noch keine neuen Muster für Energieausweise gemäß § 85 Abs. 8 GModG im Bundesanzeiger bekannt gemacht. Aktuell gelten weiterhin die bestehenden Muster nach GEG-2024 und das Schema Kontrollsystem-GEG-2024_V1_0. Änderungen zu Angaben und Berechnungsgrundlagen treten erst zum Januar 2027 in Kraft. Eine technische Anpassung des Registriersystems sei daher zum Januar 2027 vorgesehen (DIBt FAQ).

Das Gesetz legt also „digital und maschinenlesbar“ fest. Der behördliche Stand im September 2026 hinkt dem noch hinterher: Muster und Schema für den neuen Ausweistyp sind noch nicht final. Die technische Umstellung ist für den Stichtag vorgesehen. Softwarehäuser und Aussteller planen deshalb mit einem engen Fenster zwischen Bekanntmachung und Produktivstart.

DiBt-Kontroll-XML als Orientierungsbeispiel

Es ist plausibel, dass sich der digitale Energieausweis an der heutigen Kontrolldatei orientieren wird. Heute erzeugt Ausstellersoftware neben dem sichtbaren Ausweis eine XML-Kontrolldatei nach dem DIBt-Schema und übermittelt sie bei Anforderung an die Registrierstelle. Diese Datei ist maschinenlesbar und kontrollfähig, weil sie dem vorgeschriebenen Datenschema folgt.

Orientierungsbeispiel: Ein künftiges Auslieferungsformat könnte an diesem Schema ansetzen, möglicherweise verschlankt um Felder, die nur der behördlichen Kontrolle dienen.

Dafür spricht die bestehende Softwarekette. Ausstellerprogramme erzeugen die Kontrolldatei schon heute. Das DIBt gibt das Datenschema vor und plant ohnehin eine technische Anpassung des Registriersystems zum Januar 2027. Das würde den Ausstellern viel Aufwand sparen, da Lieferformat und Kontrolldatei verwandt blieben statt ein völlig neues Schema einzuführen.

Dagegen spricht der Zweckunterschied. Die Kontrolldatei dient der behördlichen Stichprobenkontrolle und trägt typischerweise mehr als die Kennwerte auf dem sichtbaren Ausweis. Eigentümer, Makler und Banken brauchen eher ein Lieferformat für Nachweis und Weitergabe, nicht zwingend denselben Kontrollumfang. Denkbar bleiben deshalb auch ein schlankeres Ergebnisdaten-Schema, ein zweigleisiger Pfad (Kontrolle und Auslieferung getrennt) oder ein ganz anderes amtliches Format.

Solange Muster und Schema ausstehen, bleibt die Anlehnung an die Kontrolldatei ein begründetes Orientierungsbeispiel für die Planung, keine amtliche Vorgabe.

PDF, reine Digitaldatei und Viewer

Parallel zur Digitalpflicht bleibt die Marktpraxis auf lesbare Nachweise angewiesen, sodass PDF und Viewer wahrscheinliche Begleiter bleiben. § 79 Abs. 2 verbietet PDF nicht. Markterwartung: Makler, Portale und Banken werden weiter eine menschenlesbare Darstellung brauchen, oft als PDF neben oder aus der Digitaldatei gerendert. Das deckt sich mit der Makler-Praxis zu Vorlage und Inserat (GModG für Makler).

Ein zweites Szenario ist die reine Digitaldatei plus Viewer. Die maschinenlesbare Datei ist das Original. Online-Aussteller dürften einen Viewer als Komponente mitliefern, der Kennwerte verständlich zeigt und die Echtheit stützt, etwa über die Registriernummer. Screen, Browser-Viewer oder Aushang erfüllen die Einsicht bei der Besichtigung. Wer Prozesse nur auf „wir mailen weiter ein PDF“ baut, ignoriert die Digitalpflicht. Wer nur eine undurchsichtige Datei speichert, ignoriert die Praxis der Besichtigung.

Ergebnisdaten, Eingabedaten und Abrufbarkeit

Maschinenlesbar sagt noch nicht, welche Felder die Auslieferungsdatei trägt und ob Eigentümer zentral abrufen können. Ob die Auslieferungsdatei an Eigentümer, Makler und Banken eher Ergebnisdaten (Klassen, Kennwerte, Registriernummer) oder auch Eingabe-/Berechnungsdaten trägt, ist eine offene technische Frage. Im Gesetz ist sie noch nicht entschieden.

Ebenso fehlt zum Recherchestand der Beleg für eine öffentliche zentrale Eigentümer-Abrufdatenbank, aus der jedermann seinen Ausweis herunterladen könnte. Registrierung und Kontrolle beim DIBt sind etwas anderes als ein Bürgerportal.

Für Hausverwaltungs- und PropTech-Plattformen bleibt deshalb die Schnittstellenfrage zentral: Datei annehmen, speichern, an Mandanten und Portale weiterreichen. Siehe GModG für Hausverwaltungs-Plattformen. Ohne klares Feldmodell bleiben Integrationen vorläufig und müssen Schema-Updates nachziehen können.

Echtheit und Integrität

Ohne verlässliche Echtheitsprüfung wird die Digitaldatei in Makler- und Bankprozessen zum Risiko. Deshalb zählen branchenübliche Mechanismen. Das GModG schreibt in § 79 Abs. 2 keine konkrete Signaturtechnologie vor. In der Praxis und bei vergleichbaren digitalen Dokumenten sind unter anderem folgende Mechanismen üblich, ohne dass § 79 Abs. 2 sie als Pflicht vorschreibt:

• Registriernummer der Energieausweis-Registrierstelle
• kryptografische Signatur oder Hash der Datei
• QR-Code oder Deep-Link zur Prüfung
• bekannte Aussteller- oder Softwareketten

Solange amtliche Muster und Schemata noch ausstehen, sollten Portale und Banken mindestens Registriernummer und Ausstellungsdaten gegen den sichtbaren Inhalt prüfen und Dateiänderungen nach Übergabe vermeiden. Eine gefälschte PDF-Kopie ohne prüfbare Digitaldatei bleibt ein Marktproblem, unabhängig davon, ob das Lieferformat XML, ein Container oder etwas anderes wird.

Neue Geschäftsmodelle denkbar

Enthält die Digitaldatei neben den Ergebnisdaten auch die Eingabedaten der Berechnung, öffnen sich neue Geschäftsfelder jenseits der bloßen Ausstellung. Dann ließe sich die Ausweiserstellung zusätzlich durch einen anderen Aussteller oder durch Makler und Banken prüfen, sofern diese Zugriff auf Prüfsoftware haben. Das ersetzt die DIBt-Kontrolle nicht, kann aber Due Diligence im Markt erweitern.

Darüber hinaus werden Anwendungen denkbar, die heute an PDF und manueller Abschrift scheitern: Portal-Prefill für Inserate, Portfolio- und ESG-Auswertung, Sanierungsszenarien aus Hülle und Anlagentechnik, Software-Wechsel ohne Neuaufnahme sowie Anomalie-Checks über viele Ausweise. Softwareprodukte zur Prüfung, Anzeige und Auswertung würden den Markt weiter spezialisieren. Solange das Feldmodell offen ist, bleibt das eine Markterwartung.

So ordnen Sie Digitalpflicht und Formatfragen ein

Häufige Fragen

Was gilt ab dem Januar 2027 für die digitale Ausstellung?

Der Energieausweis ist digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen von Bauherr oder Eigentümer ist er auch in Papierform auszustellen (§ 79 Abs. 2 GModG, Art. 2 ab 01.01.2027).

Ist PDF ab 2027 verboten?

Nein. Das Gesetz verlangt ein digitales maschinenlesbares Format und regelt Papier auf Verlangen. PDF wird dadurch nicht verboten. Viele Workflows dürften PDF weiter nutzen (Markterwartung).

Ist das amtliche Lieferformat schon final?

Nein. Zum Stand September 2026 fehlen neue Muster nach § 85 Abs. 8 und ein bekanntgemachtes Lieferformat. Es gelten weiter die GEG-2024-Muster und das Schema Kontrollsystem-GEG-2024_V1_0. Das DIBt plant eine technische Anpassung des Registriersystems zum Januar 2027.

Bedeutet DiBt-Kontroll-XML automatisch das Lieferformat 2027?

Nein. Dafür spricht die bestehende Softwarekette und die geplante Registriersystem-Anpassung. Dagegen sprechen Zweckunterschied (Kontrolle vs. Auslieferung), der fehlende Bekanntmachungsstand und mögliche neue Pflichtfelder. Die Anlehnung bleibt ein Orientierungsbeispiel, keine amtliche Vorgabe.

Gibt es eine zentrale öffentliche Abrufdatenbank für Eigentümer?

Zum Recherchestand gibt es keinen Beleg für eine solche öffentliche Abruf-DB. Registrierung und Kontrolle sind davon zu unterscheiden.

Wozu dient ein Viewer für die Digitaldatei?

Ein Viewer macht die maschinenlesbare Ausweisdatei lesbar und prüfbar. Online-Aussteller werden ihn voraussichtlich als Komponente anbieten, damit Eigentümer, Makler und Banken die Datei darstellen und auf Echtheit prüfen können, ohne zwingend Papier zu verlangen.

Zusammenfassung und Ausblick

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Gesetz ab Januar 2027: Digitale, maschinenlesbare Ausstellung (§ 79 Abs. 2). Papier nur auf Verlangen. Vorlage bei Besichtigung bleibt (§ 80).
• Noch offen: Amtliche Muster und finales Lieferformat; zum Stand September 2026 weiter GEG-2024-Muster und Schema Kontrollsystem-GEG-2024_V1_0.
• Marktpfade: PDF und Viewer als lesbare Begleiter (Markterwartung); DiBt-Kontroll-XML als Orientierungsbeispiel, nicht 1:1-Vorgabe.
• Feldumfang: Ergebnis- vs. Eingabedaten entscheiden mit über Prefill, Portfolio-Auswertung und Fremdprüfung (Szenario). Keine belegte öffentliche Abruf-DB.
• Integrität: Branchenübliche Prüfungen sind Praxis, keine Pflicht aus § 79 Abs. 2.

Was als Nächstes kommt, hängt vor allem von Bekanntmachungen zu Muster und Datenschema ab. Bis dahin können Eigentümer, Makler, Banken und Portale schon jetzt klären, wie sie die Digitaldatei speichern, bei Besichtigungen einsehbar machen und weiterreichen.

Fest steht der gesetzliche Rahmen ab Januar 2027. Offen bleibt die technische Ausgestaltung. Wer beides trennt, plant Speicherung und Vorlage ohne auf fertige Muster zu warten. Steht eine Neuausstellung an, lohnt die rechtzeitige Bestellung über energyausweis.de, sobald klar ist, wann der Ausweis vorliegen muss.