Zehntausende Denkmalgebäude benötigen ab 2027 erstmals einen Energieausweis

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Die Ausnahme entfällt am 1. Januar 2027

Bis Ende des Jahres gilt noch das alte Gesetz: Auf ein Baudenkmal ist § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden. Wer in diesem Zeitfenster verkauft oder vermietet, braucht für das Denkmal keinen Energieausweis, auch wenn das Gesetz auf gesetze-im-internet.de schon Gebäudemodernisierungsgesetz heißt.

Obwohl das Gesetz schon am 28. Juli 2026 verkündet wurde und Artikel 1 seit dem 29. Juli gilt, treten die neuen Vorschriften zum Energieausweis in Artikel 2 erst am 1. Januar 2027 in Kraft. Dann lautet § 79 Abs. 4 anders: Ausgenommen bleiben Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen, und kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Das Baudenkmal steht in diesem Satz nicht mehr.

Deshalb folgen Neuausstellungen ab dem Stichtag den EPBD-Regeln, wie der Artikel zur GModG-Verkündung einordnet. Ein Energieausweis, der 2026 wegen der Ausnahme nicht erforderlich war, muss 2027 beim ersten Verkauf, bei der ersten Vermietung oder bei der ersten Verpachtung erstmals ausgestellt werden — sofern nicht bereits ein freiwillig erstellter, gültiger Ausweis vorliegt.

Warum Denkmale so lange ohne Ausweis blieben

Weil die deutsche Ausnahme so selbstverständlich wirkte, haben viele Eigentümerinnen und Eigentümer sie als EU-Befreiung vom Energieausweis gelesen: Denkmale dürften ineffizient bleiben, also brauche der Markt keinen Ausweis. Die Richtlinie (EU) 2024/1275 erlaubt Mitgliedstaaten, bei geschützten Gebäuden die Anforderungen an äußere Dämmmaßnahmen anzupassen. Eine denkmalgeschützte Sandsteinfassade muss daher nicht von außen gedämmt werden; die energetischen Eigenschaften des Gebäudes bleiben dennoch relevant. Deshalb wird der Energieausweis auch für diese Gebäudeklasse zur Pflicht.

Artikel 20 der Richtlinie verlangt einen digitalen Ausweis bei Verkauf, Vermietung an einen neuen Mieter und bei Verlängerung des Mietvertrags. Mitgliedstaaten dürfen davon Gottesdienstgebäude, bestimmte provisorische, industrielle und landwirtschaftliche Bauten sowie frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern ausnehmen. Baudenkmale stehen in dieser Liste nicht: Die Freistellung vom Ausweis war nie eine EU-Pflicht. Die Vorgänger-Richtlinie 2010/31/EU erlaubte Mitgliedstaaten noch, Denkmale vom Ausweis auszunehmen — als Option. Deutschland hat diese Wahl getroffen; Artikel 2 nimmt sie zurück.

Was bleibt, ist der Substanzschutz: § 105 GModG erlaubt Abweichungen von den Anforderungen des Gesetzes, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären. Für Büros, Läden und andere Nichtwohngebäude bleiben Baudenkmale mit besonders geschützter Bausubstanz von den gesetzlichen Mindestvorgaben zur Energieeffizienz nach § 40 ausdrücklich ausgenommen — das ist keine Ausnahme von der Ausweispflicht: bei Verkauf und Vermietung ist trotzdem ein Bedarfsausweis nach § 81 auszustellen.

Was 2027 Verkauf, Vermietung und Verpachtung konkret heißt

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, ändert ab 2027 nichts mehr an der Ausweispflicht. Entscheidend ist der Anlass: Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht begründet oder übertragen werden oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast oder ein solcher Vertrag verlängert werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt.

Dann gelten Vorlage und Übergabe wie bei jedem anderen Objekt. Der Verkäufer oder die Maklerin legt den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor und übergibt ihn nach Vertragsschluss; für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dasselbe entsprechend. Fehlt der Ausweis bei der Besichtigung, ist die gesetzliche Vorlagepflicht nicht erfüllt. Deshalb sollte das Dokument vor dem Termin vorliegen. Was davon ins Inserat muss, bündelt der Artikel zur Makler-Inseratspflicht.

Auch Häuser in einem Ensemble brauchen den Ausweis, selbst wenn sie in der Denkmalliste keine eigene Hausnummer haben. Ein Gebäude, das Landesrecht als Teil einer geschützten Gebäudemehrheit führt, bleibt ein Baudenkmal im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 3. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für sie dieselbe gesetzliche Ausnahme wie für das einzeln gelistete Baudenkmal — so liest es auch die Erläuterung des Bundes. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Freistellung auch für diese Gebäude, weil die Ausnahme in § 79 Abs. 4 gestrichen wird.

Wer noch ausgenommen bleibt

Dass die Baudenkmal-Freistellung wegfällt, heißt nicht, dass jeder Altbau dieselbe Pflicht hat. Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche und die genannten Verteidigungsbauten bleiben nach dem neuen § 79 Abs. 4 ausgenommen. Wer ein Baudenkmal weder verkauft noch vermietet, verpachtet oder verleast, löst die Transaktionspflicht nicht aus — der Stichtag allein erzwingt keinen Ausweis.

Zehntausende Energieausweise: wie die Zahl ermittelt wurde

Die Schätzung beginnt bei rund einer Million Denkmälern, die im November 2017 in den Listen der Länder standen. 63 Prozent davon entfielen auf Baudenkmäler, 37 Prozent auf Bodendenkmäler (Destatis PM Nr. 208/2018).

Der Spartenbericht Baukultur 2018 leitet daraus rund 660 000 Baudenkmäler ab. Sie entsprechen 2,9 Prozent des damaligen Gebäudebestands von 22,1 Millionen. Diese 660 000 Listeneinträge bilden den Ausgangspunkt unserer Rechnung.

Als Nächstes grenzen wir ein, wie viele Listeneinträge beheizte, ausweisrelevante Gebäude beschreiben. Dafür rechnen wir mit zwei Szenarien: 20 Prozent und 50 Prozent der 660 000 Einträge. Eine bundesweite Nutzungs- oder Heizungsstatistik für Denkmale gibt es nicht. Der breite Korridor bildet deshalb eine konservative Untergrenze und ein Szenario mit einem größeren Anteil genutzter Einzel- und Ensemblegebäude ab.

Für den jährlichen Umsatz setzen wir 2,5 Prozent Verkäufe und 5 Prozent Vermietungen an. Die Verkaufsquote ergibt sich aus 507 000 Wohnimmobilien-Kauffällen des BBSR im Verhältnis zu 20,0 Millionen Gebäuden mit Wohnraum im Zensus 2022. Für Vermietungen verwenden wir einen höheren Arbeitswert, weil Wohnungen häufiger neu vermietet als Gebäude verkauft werden; der GdW weist für die vermieteten Wohnungen seiner Mitgliedsunternehmen eine Fluktuation von 6,5 bis 6,6 Prozent aus.

Der Energieausweis gilt für das Gebäude. Deshalb setzen wir pro Mehrfamilienhaus höchstens einen Erstausweis an, auch wenn dort mehrere Wohnungen neu vermietet werden. Nach Überschneidungen zwischen Verkauf und Vermietung rechnen wir mit einer kombinierten Quote von rund 7 Prozent der ausweisrelevanten Gebäude.

Die Rechnung ist in der folgenden Übersicht zusammengefasst:

Im 20-Prozent-Szenario ergeben sich rund 9 200 Erstausweise; im 50-Prozent-Szenario rund 23 100. Die folgende Grafik zeigt diesen Weg von der Denkmalliste zur Größenordnung für 2027:

Damit reicht die Schätzung von rund zehntausend bis in die niedrigen Zehntausende. Zehntausende Erstausweise beschreibt diese Größenordnung für 2027.

Verbrauch oder Bedarf am Baudenkmal

Wenn Zehntausende Energieausweise zum ersten Mal bestellt werden, steht zunächst die Frage nach dem passenden Ausweistyp im Raum. Für ein Gebäude, das ausschließlich Wohnzwecken dient, bleibt die Wahl offen: Verbrauchsausweis nach § 82 oder Bedarfsausweis nach § 81. Das Baudenkmal ändert daran nichts.

Liegen jährliche, nach Energieträgern getrennte Verbrauchsdaten über zwei Jahre vor, lässt sich ein Verbrauchsausweis häufig schneller erstellen. Fehlen diese Daten, muss der Bedarf anhand der Gebäudehülle bilanziert werden. Dient das Gebäude nicht ausschließlich Wohnzwecken, endet diese Wahl: Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Objekte, die nicht unter § 82 fallen, ist bei denselben Anlässen nur ein Bedarfsausweis möglich. Die Wahlfreiheit im Wohnbestand gilt am Denkmal also genauso wie am unsanierten Siedlungshaus — aber nur, solange ausschließlich gewohnt wird.

Weil der Bedarf dann die einzige Option bleibt, müssen oft historische Baustoffe ohne bekannte Kennwerte bewertet werden. Das erschwert die Bilanzierung, macht den Bedarfsausweis aber nicht unzulässig. Für den Bestand verweist § 81 Abs. 2 auf § 38 Abs. 3 und 4: Fehlen Kennwerte, dürfen gesicherte Erfahrungswerte vergleichbarer Altersklassen verwendet werden. In der Praxis werden häufig konservative Erfahrungswerte angesetzt. Dadurch kann derselbe Gründerzeitbau im Bedarfsausweis schlechter bewertet werden als im Verbrauchsausweis. Grundlagen zum Verfahren stehen im Artikel zum Bedarfsausweis für Wohngebäude.

Warum die Klasse schlecht ausfallen kann

Beim ersten Ausweis für ein Baudenkmal ist die Gebäudehülle meist älter als der Durchschnitt des Bestands — der Zensus 2022 weist Baujahre vor 1919 als eigene Klasse aus, veröffentlicht aber keine nationale Prozentzahl für Denkmale. Unsanierte Altbauten erreichen typischerweise schlechtere Effizienzklassen.

Dann steht ein schlechtes Ergebnis im Ausweis, ohne dass Sie die Hülle einfach dämmen dürfen. Der Ausweis zwingt Sie trotzdem nicht zur Außendämmung, weil § 105 GModG Abweichungen ermöglicht, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden, und weil Baudenkmale im Nichtwohnbestand von den gesetzlichen Mindestvorgaben zur Energieeffizienz ausdrücklich ausgenommen sind. Was im Dokument als Modernisierungsempfehlung erscheint, bleibt unverbindlich und begründet keine Pflicht zur Fassadendämmung.

Eine schlechte Effizienzklasse und eine geschützte Fassade schließen einander nicht aus. Kauf- und Mietinteressenten erhalten vergleichbare Angaben zum energetischen Zustand; die Denkmalbehörde entscheidet weiterhin über Veränderungen an Substanz und Erscheinungsbild. Eine schlechte Bewertung verpflichtet weder zum Abriss noch zur Außendämmung.

Was die Behörde oft erlaubt und was sie häufig verbietet

Auch eine schlechte Klasse ist kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken. Der Ausweis macht den Verbrauch sichtbar; die Untere Denkmalbehörde entscheidet trotzdem, welche energetischen Maßnahmen für das Haus zulässig sind. Dieser Zielkonflikt ergibt sich aus dem Landesdenkmalrecht: Veränderungen an Substanz oder Erscheinungsbild brauchen eine Erlaubnis; § 105 ermöglicht Abweichungen von energetischen Anforderungen, wenn die geschützte Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt würden. Eine bundesweite Statistik, wie oft Behörden genehmigen, gibt es nicht. Die folgende Übersicht ist deshalb eine Abschätzung der gängigen Praxis aus Leitfäden der Ämter.

Nicht oder kaum sichtbare Maßnahmen werden häufiger genehmigt; Veränderungen an der Schaufassade oder im Straßenraum werden oft abgelehnt. Die folgende Übersicht zeigt anhand einzelner Maßnahmen, wie die ausgewerteten Leitfäden diese Grundsätze anwenden. Sie ist keine Bundesstatistik.

Fassade, Fenster und Dach

Die Schaufassade ist der härteste Fall. Außendämmung mit Wärmedämmverbundsystem lehnen Denkmalämter an Stuck, Sichtmauerwerk oder Fachwerk so gut wie immer ab — in der Hamburger Amtspraxis ausdrücklich als praktisch ausgeschlossen —, weil sich Gliederung, Putz und Fensterlaibung sichtbar verändern. Die Praxishilfe des Denkmalschutzamts Hamburg und das Landesdenkmalamt Berlin setzen deshalb für die Hülle ein individuelles, denkmalverträgliches Konzept voraus statt der Standardlösung vom Neubau. Deshalb kommen eher Maßnahmen im Gebäudeinneren infrage: Innendämmung nach WTA-Merkblatt 6-4 bleibt etablierte Fachpraxis, ist aber bauphysikalisch anspruchsvoll und genehmigungspflichtig. Arbeitshilfen dazu sammelt unter anderem das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege. Eine nicht abgestimmte Innendämmung kann Putz, Fachwerk oder Raumklima schädigen.

Fenster und Türen gehören oft zur geschützten Substanz. Historische Rahmen zu entsorgen und durch Kunststoff mit anderer Teilung zu ersetzen, scheitert in der Regel; ergänzende Dichtungen, Isolierglas in bestehenden Rahmen, Vorsatzscheiben oder Kastenfenster werden häufiger genehmigt, wenn Profil, Sprossen und Glasflächenanteil erhalten bleiben. Am Dach lässt sich häufig mehr Energie einsparen: Zwischensparrendämmung und die Dämmung der obersten Geschossdecke sind von der Straße oft unsichtbar und deshalb häufiger genehmigungsfähig — sobald eine Aufsparrendämmung Traufe und Ortgang anhebt, wird daraus wieder ein Fassadenproblem. Die Kölner Denkmalpflege listet Kellerdecke, oberste Geschossdecke und die Erneuerung der Heizung ausdrücklich als mögliche Energiesparmaßnahmen.

Heizung, Photovoltaik und Außengeräte

Wo Fassade und Fenster kaum verändert werden dürfen, kann eine moderne Heizungsanlage den Verbrauch trotzdem senken, ohne die geschützte Fläche anzufassen. Einen Kessel oder eine Zentralheizung im Inneren auszutauschen, stört das Erscheinungsbild meist nicht; in der vom Hamburger Denkmalschutzamt erläuterten Stufenfolge — wiedergegeben in einer Übersicht der Haspa — ist der Tausch von Heizung und Warmwasserbereitung in der Regel unproblematisch, Wärmepumpen gelten dort als Sonderthema. Die Luft-Wasser-Wärmepumpe ändert das Bild, weil die Außeneinheit vor dem Haus steht. Vor der Schaufassade oder im Vorgarten zur Straße scheitert sie oft am Erscheinungsbild; im Innenhof, an der Rückseite oder hinter einer Verkleidung wird eine Genehmigung eher in Betracht gezogen — stets als Einzelfall. Split-Klimageräte an der denkmalgeschützten Straßenfassade werden noch restriktiver beurteilt: Sichtbare Außengeräte, Konsolen und Wanddurchbrüche verändern das Erscheinungsbild des Hauses dauerhaft, sodass Behörden in der Praxis oft den Innenhof, den Dachstandort hinter der Attika oder den Verzicht verlangen. Köln verlangt deshalb schon im Antrag alternative Standorte für technische Einrichtungen.

Auch Photovoltaik ist am Baudenkmal grundsätzlich möglich, braucht aber eine denkmalrechtliche Genehmigung. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz empfiehlt möglichst wenig sichtbare, minimalinvasive und reversible Lösungen. Geeignet sind je nach Einzelfall zurückhaltend belegte Dachflächen oder nicht denkmalgeschützte Neben- und Nachbargebäude.

Deshalb erkundigen Sie sich besser vor der Modernisierung bei der Unteren Denkmalbehörde und lassen sich alle Maßnahmen genehmigen. Wo ausschließlich gewohnt wird, kann Energyausweis Smart™ den Ausweis mit der besseren Energieklasse ermitteln. Gerade bei Denkmälern ist vorab nicht klar, ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis den besseren Energiekennwert liefert.

So gehen Sie vor

Die Schritte führen vom Denkmalstatus bis zum Inserat.

1. Denkmalstatus klären. Prüfen Sie Liste, Ensemble und Landesrecht; § 3 Abs. 1 Nr. 3 erfasst auch die geschützte Gebäudemehrheit.
2. Anlass und Stichtag prüfen. Verkauf, Erbbaurecht, Miete, Pacht, Leasing oder Verlängerung ab dem 1. Januar 2027 brauchen einen gültigen Ausweis.
3. Verfahren wählen. Ausschließlich Wohnen: Verbrauch oder Bedarf. Sonst Bedarf.
4. Unterlagen bereithalten. Zwei Jahre Verbrauchsdaten nach Energieträgern — oder geometrische und Bauteilangaben für die Bilanzierung, notfalls mit Erfahrungswerten nach Altersklasse.
5. Ausweis bestellen, bevor das Inserat live geht. Vorlage bei Besichtigung, Kennwert in der Anzeige.

Häufige Fragen

Brauche ich 2027 einen Energieausweis, obwohl ich weder verkaufe noch vermiete?

Der Stichtag allein erzwingt keinen Ausweis. Artikel 2 knüpft die Ausstellung an Bau, bestimmte Änderungen und an Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder die Verlängerung solcher Verträge, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.

Darf ein Wohn-Baudenkmal einen Verbrauchsausweis bekommen?

Ja, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient und die Verbrauchsdaten nach § 82 vorliegen. Für Baudenkmale gilt keine besondere Einschränkung. Nichtwohngebäude brauchen in denselben Transaktionsfällen einen Bedarfsausweis nach § 81.

Zwingt eine schlechte Effizienzklasse zur Fassadendämmung?

Nein. Der Ausweis informiert. § 105 erlaubt Abweichungen, wo Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden. Dass Baudenkmale im Nichtwohnbestand von den gesetzlichen Mindestvorgaben zur Energieeffizienz ausgenommen sind, macht aus dem Ausweis keinen Sanierungsbefehl.

Brauchen Ensemble-Gebäude 2027 auch einen Energieausweis?

Ja. Die Definition erfasst weiterhin Gebäude und Gebäudemehrheiten nach Landesrecht. Die bisherige Ausnahme hing an § 79 Abs. 4 Satz 2 und entfällt mit Artikel 2. Ab dem 1. Januar 2027 brauchen auch Ensemble-Gebäude bei den genannten Anlässen einen Ausweis.

Ist Innendämmung am Denkmal verboten?

Nein. Sie ist Fachpraxis (unter anderem WTA 6-4) und in der Regel genehmigungspflichtig. Ohne Abstimmung mit der Denkmalbehörde riskieren Sie Bauschäden und einen rechtswidrigen Eingriff.

Darf eine Wärmepumpe vor dem Baudenkmal stehen?

Die Technik ist nicht pauschal verboten. Die Außeneinheit braucht in der Regel eine denkmalrechtliche Erlaubnis, weil sie das Erscheinungsbild verändert. Vor der Schaufassade oder im Vorgarten zur Straße ist die Chance gering; Hof, Rückseite oder Verkleidung werden häufiger diskutiert. Split-Klimageräte an der Straßenfassade scheitern oft am selben Maßstab.

Warum spricht der Titel von Zehntausenden, obwohl es eine Million Denkmäler gibt?

Aus rund einer Million Denkmaleinträgen leitet der Spartenbericht etwa 660 000 Baudenkmäler ab. Für die ausweisrelevanten Gebäude rechnen wir mit zwei Szenarien von 20 und 50 Prozent. Bei einer kombinierten Umsatzquote von rund 7 Prozent für Verkauf und Vermietung ergeben sich 2027 etwa 9 200 bis 23 100 Erstausweise — eine Größenordnung von Zehntausenden.

Fazit und Ausblick

Bis zum 31. Dezember 2026 dürfen Sie ein Baudenkmal bei Verkauf und Vermietung noch ohne Energieausweis anbieten. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme: Artikel 2 verlangt denselben Nachweis wie bei anderen beheizten Gebäuden. Wie im Artikel ausgeführt, schätzen wir, dass 2027 Zehntausende Energieausweise zum ersten Mal ausgestellt werden müssen. Bei ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bleibt die Wahl zwischen Verbrauch und Bedarf; eine schlechte Klasse zwingt nicht zur Außendämmung.

Der Energieausweis ist ein Nachweis bei Verkauf und Vermietung. Er schreibt weder Abriss noch Außendämmung vor und verlangt nicht, die geschützte Fassade oder die Fensterteilung aufzugeben. Deshalb bestellen Sie den Ausweis vor dem Inserat und klären mit der Denkmalbehörde, welche Maßnahmen für das Haus zulässig sind.

Wer 2027 verkaufen oder vermieten will, prüft jetzt, ob schon ein gültiger Ausweis vorliegt, und legt die Unterlagen bereit. Viele energetische Maßnahmen sind auch bei Denkmalgebäuden möglich, beispielsweise Innendämmung, Wärmepumpe und Photovoltaik. Nach dem 1. Januar 2027 ist die Ausweisausnahme in Deutschland Geschichte, das Landesdenkmalrecht bleibt hingegen bestehen.