Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht?

Lea Foster

Energieeffizienz-Expertin, Content-Managerin

Wenn ein Energieausweis fällig wird

Dass ein Energieausweis nötig ist, steht meist schnell fest: Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, braucht einen gültigen Ausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG), und ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags diese Pflicht aus. Fristen, Inseratsangaben und Bußgelder erklärt der Beitrag Energieausweis-Pflicht in Deutschland.

Welche Ausweis-Art es sein muss, hängt an vier Angaben: Anlass, Ausstellungsdatum, Bauantrag samt Wohnungszahl sowie Nutzung samt Verbrauchsdaten. Das Ausstellungsdatum zählt, weil bis zum 31. Dezember 2026 die bisherigen Vorschriften gelten und ab dem 1. Januar 2027 Artikel 2 des GModG. Wird der Ausweis im Dezember ausgestellt, gelten die Regeln für 2026 — unabhängig davon, wann der Notartermin liegt.

Bis 31. Dezember 2026: Diese Fälle erzwingen den Bedarfsausweis

Weil das Gesetz bis zum Jahresende vor allem an Alter und Gebäudegröße anknüpft, gilt die Bedarfsausweis-Pflicht in diesem Zeitraum vor allem für kleine Altbauten. § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG schreibt den Bedarfsausweis für Wohngebäude vor, die weniger als fünf Wohnungen haben und deren Bauantrag vor dem

1. November 1977 gestellt wurde. Die Pflicht entfällt nur, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Ohne diesen Nachweis ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Wie sich der Nachweis führen lässt, erklärt der Beitrag zur Wahlfreiheit für alle Wohngebäude.

Die Pflicht besteht nur, wenn drei Merkmale zusammentreffen:

• Es handelt sich um ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen.
• Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt, maßgeblich ist nicht das Baujahr.
• Ein Nachweis für das Wärmeschutzniveau von 1977 fehlt.

Unabhängig vom Alter verlangt § 80 Abs. 1 und 2 GEG den Bedarfsausweis bei Neubau und bei Änderungen, für die das gesamte Gebäude neu berechnet wird. Hier schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis vor, und daran ändert sich 2027 nichts. Was bei Neubau und größerer Modernisierung zusätzlich zählt, steht im Beitrag Energyausweis Smart™ Erfahrungen.

In allen anderen Fällen dürfen Sie heute zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis wählen (§ 79 Abs. 1 GEG). Liegen die Verbrauchsdaten nach § 82 vor, können Sie den Verbrauchsausweis wählen: Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, die jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurück (§ 82 Abs. 4 GEG). Sind die Daten lückenhaft, führt der Weg praktisch zum Bedarfsausweis. Mischnutzung allein schreibt den Bedarfsausweis heute noch nicht vor: § 82 gilt auch für Nichtwohngebäude, und § 106 GEG behandelt wesentlich anders genutzte Gebäudeteile getrennt.

Ab 1. Januar 2027: Was entfällt und was bleibt

Deshalb verschiebt sich zum Jahreswechsel der Auslöser: Nicht mehr Alter und Größe, sondern Nutzung und Datenlage entscheiden. Artikel 2 des GModG fasst § 80 Abs. 3 neu. Satz 2 nennt nur noch Nichtwohngebäude. Die Sonderregel für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor 1977 steht nicht mehr im Gesetz. Im Gesetzestext heißt der Bedarfsausweis dann „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“, im Alltag bleibt es der Bedarfsausweis.

Beispiel: Ein Haus mit drei Wohnungen, Bauantrag 1966, nie saniert. Lassen Sie den Ausweis am 15. Dezember 2026 ausstellen, ist der Bedarfsausweis Pflicht, und er bleibt zehn Jahre gültig. Lassen Sie ihn am 5. Januar 2027 ausstellen, dürfen Sie wählen, sofern das Haus ausschließlich Wohnzwecken dient und die Verbrauchsdaten vorliegen.

Zwingend bleibt der Bedarfsausweis bei Neubau und bei Änderungen mit Gesamtberechnung, weil § 80 Abs. 1 und 2 weiterhin die Bilanzierung vorschreiben. Für Nichtwohngebäude gilt dasselbe, denn § 80 Abs. 3 Satz 2 verlangt für sie eine energetische Bilanzierung nach § 81, und der Verbrauchsausweis steht ihnen nicht mehr offen. Auch ein Wohnhaus mit Laden, Praxis oder Büro bleibt beim Bedarfsausweis, weil § 82 Abs. 1 den Verbrauchsausweis auf Gebäude beschränkt, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Selbst wenn das Gesetz die Wahl lässt, verlangt § 82 für den Verbrauchsausweis Daten: Der Endenergieverbrauch ist nach Energieträgern differenziert jährlich über zwei Jahre zu erfassen, und die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Sind die Werte vollständig, können Sie 2027 den Verbrauchsausweis wählen; andernfalls führt der Weg zum Bedarfsausweis. Die vollständigen Datenregeln erklärt der Beitrag Verbrauchsausweis jetzt bestellen.

Baudenkmäler fallen ab 2027 nicht mehr aus der Ausweispflicht heraus. Was das für Verkauf und Vermietung heißt, steht im Beitrag Baudenkmäler ab 2027.

Wenn beide Ausweise zulässig sind

Dürfen Sie wählen, entscheidet nicht das Gesetz, sondern was der Ausweis zeigen soll. Der Verbrauchsausweis bildet Ihr Heizverhalten ab und ist in der Regel die günstigere Option, wenn die Daten vorliegen. Der Bedarfsausweis rechnet die energetischen Gebäudeeigenschaften durch und zeigt Käufern und Bankberatern damit den Zustand des Hauses, unabhängig vom Verhalten der Bewohner. Wann sich welcher Ausweis lohnt, erklärt der Beitrag Wahlfreiheit für alle Wohngebäude, und Kennwerte und Klassen ordnet der Leitfaden Energieausweis verstehen ein.

Entscheidung in 60 Sekunden

Aus diesen Regeln folgt eine Tabelle, die Sie mit Ihrer Situation abgleichen. Halten Sie vorher die vier Angaben bereit:

So klären Sie die Pflicht und bestellen den Bedarfsausweis

Steht die Pflicht fest, bleiben wenige Schritte bis zum fertigen Ausweis.

1. Ausstellungsdatum festlegen. Legen Sie fest, ob der Ausweis bis zum 31. Dezember 2026 oder ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden soll, denn davon hängen die Regeln ab.
2. Bauantrag und Wohnungszahl prüfen. Suchen Sie aus den Bauunterlagen das Datum des Bauantrags und die Zahl der Wohnungen heraus.
3. Nutzung und Verbrauchsdaten klären. Prüfen Sie, ob das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient und ob Abrechnungen für die geforderten Zeiträume vorliegen.
4. Tabelle abgleichen. Suchen Sie in der Entscheidungstabelle die Zeile, die Ihrer Situation entspricht.
5. Offene Zeilen mit dem Ausweis-Check klären. Der Ausweis-Check führt zu dem Ausweis, der zu Ihrem Gebäude passt.
6. Bedarfsausweis bestellen. Bestellen Sie ihn online zum Festpreis von 99 Euro und halten Sie ihn vor dem Inserat bereit.

Wie Bestellung und Unterlagen ablaufen, steht im Beitrag Bedarfsausweis online bestellen. Wer Portale vergleichen möchte, findet den Kurzvergleich der Bedarfsausweis-Anbieter 2026.

Häufige Fragen

Muss ich einen Bedarfsausweis nehmen oder darf ich wählen?

Das hängt vom Ausstellungsdatum ab. Bis zum 31. Dezember 2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht bei Neubau, bei Änderungen mit Gesamtberechnung und bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem

1. November 1977 und ohne Nachweis des Wärmeschutzniveaus von 1977. In allen anderen Fällen haben Sie die Wahl. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Regel für Altbauten, die Pflicht bleibt bei Neubau, Änderungen und Nichtwohngebäuden.

Gilt für mein Haus von 1968 ab dem 1. Januar 2027 noch die Pflicht zum Bedarfsausweis?

Nicht allein wegen des Alters. Die Sonderregel für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 steht in der Neufassung des § 80 nicht mehr. Sie dürfen dann zwischen beiden Ausweisen wählen, wenn das Haus ausschließlich Wohnzwecken dient und Ihre Verbrauchsdaten die Anforderungen des § 82 erfüllen. Maßgeblich ist, wann der Ausweis ausgestellt wird.

Muss ich bei einem Wohnhaus mit Laden oder Praxis den Bedarfsausweis nehmen?

Bis zum 31. Dezember 2026 schreibt das Gesetz den Bedarfsausweis wegen der Mischnutzung allein nicht vor. Ab dem 1. Januar 2027 lässt § 82 Abs. 1 den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zu, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Mit Laden, Praxis oder Büro ist dann der Bedarfsausweis der zulässige Weg.

Was gilt, wenn mir Verbrauchsdaten fehlen?

Dann führt der Weg praktisch zum Bedarfsausweis, auch wenn Sie rechtlich wählen dürften. Bis zum 31. Dezember 2026 verlangt § 82 Abs. 4 Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, ab dem

1. Januar 2027 Verbrauchsdaten jährlich über zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt. In beiden Fällen darf die jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegen.

Brauche ich bei einem Neubau einen Bedarfsausweis?

Ja. Bei Neubauten verlangt § 80 Abs. 1 den Ausweis auf Grundlage der Berechnung des fertigen Gebäudes, heute als Bedarfsausweis und ab 2027 als Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81. Das gilt ebenso für Änderungen, für die das gesamte Gebäude neu berechnet wird.

Fazit

Der Bedarfsausweis ist Pflicht bei Neubau, bei Änderungen mit Gesamtberechnung und bis Ende 2026 bei kleinen Altbauten mit Bauantrag vor 1977. Ab 2027 entfällt die Kopplung an das Baujahr, dafür zählen Nutzung und Verbrauchsdaten: Für Nichtwohngebäude und Mischnutzung ist der Bedarfsausweis dann vorgeschrieben; mit vollständigen Verbrauchsdaten bleibt bei reinen Wohngebäuden oft die Wahl. Weil das Ausstellungsdatum die Regeln bestimmt, lohnt die Prüfung vor der Bestellung. Den Überblick zur Reform finden Sie im Beitrag GModG verkündet.