Energieausweis im Inserat ab 2027: Alt- oder Neuausweis

Joost Jansky

Energieberater, Blogger

Ausstellungsdatum auf dem PDF: Alt- oder Neupfad

Ab dem 1. Januar 2027 unterscheidet das Gesetz zwei Welten — nicht nach dem Tag, an dem Sie auf „Veröffentlichen“ klicken, sondern nach dem Ausstellungsdatum auf dem Energieausweis. Liegt ein gültiger Ausweis vor, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, regelt § 112 Abs. 3 GModG die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. Wurde der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt, gilt § 87 GModG.

Deshalb lohnt ein Blick auf Seite 1 des PDF, bevor Sie Felder in ImmobilienScout, Kleinanzeigen oder Ihrem Maklerportal befüllen. Verwechseln Sie End- und Primärenergie, ist die Anzeige falsch — unabhängig davon, ob der Ausweis selbst in Ordnung ist. Bußgeld- und Abmahnrisiken für Makler fasst der Beitrag GModG für Makler zusammen; hier geht es um Ihre Checkliste am Portal.

Was auf dem Ausweis stehen muss, ist ein anderes Kapitel: Der Mindestkatalog in § 85 Abs. 1 gilt für neu ausgestellte PDFs — nicht jede Zeile davon gehört ins Inserat.

Pfad Alt: Endenergie nach § 112 Abs. 3

Für Ausweise mit Ausstellungsdatum vor dem 1. Januar 2027 verlangt § 112 Abs. 3 unter anderem:

1. die Art des Ausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis),
2. den im Ausweis genannten Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
4. bei Wohngebäuden das Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Kurz gesagt: Im Inserat bleibt es bei der Kennzahl, die Sie aus dem Ausweis kennen — Endenergie, nicht Primärenergie. Das gilt auch, wenn Sie das Inserat erst im Jahr 2027 schalten. Ein gültiger Ausweis von 2019 läuft deshalb nicht automatisch auf den Neupfad um.

Neuausstellung: Allein der erweiterte Angabenkatalog in § 85 begründet keine Pflicht, einen gültigen Altausweis neu ausstellen zu lassen. Details stehen im Beitrag zu den neuen Pflichtangaben im Energieausweis ab 2027.

Pfad Neu: Primärenergie nach § 87

Wurde der Energieausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt und liegt beim Inserat vor, nennt § 87 unter anderem:

1. ob der Ausweis nach § 81 oder § 82 ausgestellt wurde,
2. das Ausstellungsdatum,
3. den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr,
4. die Energieeffizienzklasse,
5. das Baujahr (Wohngebäude) und
6. die wesentlichen Energieträger für die Heizung.

Absolute Megawattstunden-Jahresmengen stehen auf dem Ausweis nach § 85 — sie gehören nicht in die §-87-Felder der Anzeige. Wer MWh-Werte ins Portal kopiert, vermischt Ausweisinhalt und Inseratspflicht.

Gleichzeitig gilt: Endenergie und Primärenergie nicht gleichzeitig als Pflichtangaben ins Inserat stellen. Der Pfad folgt dem Ausstellungsdatum, nicht dem Wunsch nach der „günstigeren“ Zahl.

Checkliste: welche Kennzahl ins Portalfeld

Szenario: Altausweis 2019 und Inserat 2027

Sie verkaufen 2027 ein Reihenhaus. Der Energieausweis stammt aus 2019 und ist noch gültig. Dann gilt im Inserat § 112 Abs. 3: Endenergiebedarf, Ausweisart, Träger, Baujahr, Klasse — so wie heute. Sie müssen den Ausweis nicht nur deshalb neu bestellen, weil ab 2027 § 87 für Neuausweisungen gilt.

Freiwillige Neuausstellung bleibt möglich. Dann entscheidet das neue Ausstellungsdatum:

• Ausstellung Dezember 2026 → weiterhin Alt-Pfad (Endenergie im Inserat), sofern Sie den alten Ausweis nutzen; ein in Dez 2026 neu ausgestellter Ersatz zählt noch als vor dem Stichtag.
• Ausstellung Januar 2027 → Pflichtangaben nach § 87 mit Primärenergie im Inserat.

Wann ein Bedarfsausweis Pflicht ist, hängt vom Gebäude ab — nicht vom Inseratspfad allein.

Warum Klasse und kWh-Zahl nicht immer zusammenpassen

Viele Portale zeigen neben der kWh-Zahl die farbige Energieeffizienzklasse. Bei Wohngebäuden rechnet § 86 die Klasse aus Endenergie — im Neupfad nennen Sie im Inserat aber Primärenergie. Primärenergiefaktoren (kurz erläutert im Makler-Leitfaden) können die Werte auseinanderziehen: Wärmepumpen-Häuser wirken im Inserat oft „schlechter“, Pellet oft „besser“, obwohl die Klasse auf Endenergie basiert.

Das ist keine Panne Ihres Portals, sondern die gesetzliche Trennung von Anzeigenkennzahl und Klassenlogik. Prüfen Sie deshalb: Stimmt die Zahl zum gewählten Pfad (End- vs Primärenergie)? Passt die Klasse grob zum Ausweis? Wenn nicht, liegt meist ein Übertragungsfehler vor — nicht ein „falscher“ Ausweis.

So veröffentlichen Sie Ihr Inserat rechtssicher

Wenn PDF und Portal bereitliegen, reichen sechs Schritte:

1. Ausstellungsdatum auf dem Energieausweis notieren — nicht das Veröffentlichungsdatum der Anzeige.
2. Pfad festlegen: vor 1.1.2027 → § 112 Abs. 3 mit Endenergie; ab 1.1.2027 → § 87 mit Primärenergie kWh/(m²·a).
3. Pflichtfelder aus dem PDF ins Portal übertragen (Art, Träger, Baujahr, Klasse) — keine MWh-Werte.
4. Plausibilität prüfen: Klasse und kWh-Zahl grob stimmig; bei Wärmepumpe Primär- und Endenergie auf dem Ausweis vergleichen.
5. Verantwortung klären: Wer die Anzeige veröffentlicht, muss nach § 87 die Pflichtangaben sicherstellen — oft Sie und Ihr Makler im Austausch.
6. Freigabe erst, wenn alle Felder passen — oder zuerst Ausweis-Check und Verbrauchs- beziehungsweise Bedarfsausweis bestellen.

Maklerbüros und Plattformbetreiber

Wenn Sie CRM- oder Inseratsmodule pflegen, ist die Zwei-Pfade-Logik fehleranfällig: derselbe Screen muss je nach Ausstellungsdatum Endenergie oder Primärenergie vorbelegen. Die Energyausweis API liefert §-87-relevante Kennwerte strukturiert (JSON → Inseratsfelder); Anpassungen für GModG 2027 — Pflichtfelder, Rechennormen wie DIN/TS 18599:2025-10 — kommen über API-Versionierung, ohne dass Sie die Ausstellungslogik selbst nachziehen.

• API-Produktseite und Try-out
• Leitartikel Energieausweis API
• Makleragenturen & Hausverwaltung + API

Ehrlich: Die API ersetzt nicht die Inserentenpflicht nach § 87 — wer veröffentlicht, bleibt für vollständige Pflichtangaben verantwortlich.

Häufige Fragen

Kann ich einen alten Energieausweis ab 2027 noch im Inserat verwenden?

Ja, solange er gültig ist. Ausweise vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt, fallen unter § 112 Abs. 3 mit Endenergie — nicht unter die Primärenergie-Pflicht des § 87 für Neuausweisungen.

Muss ich wegen der GModG-Reform einen neuen Energieausweis bestellen?

Nein — allein der neue §-85-Katalog erzwingt keine Neuausstellung gültiger Altausweise. Wird der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 neu ausgestellt, gelten im Inserat die Pflichtangaben nach § 87.

Gehören Megawattstunden-Werte ins Inserat?

Nein. Absolute MWh-Jahresmengen stehen auf dem Ausweis (§ 85), nicht in der §-87-Liste der Anzeige.

Wer haftet für falsche Energieangaben im Inserat?

§ 87 nennt Verkäufer, Vermieter und Makler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung verantwortet. Details zu Bußgeld und Abmahnung: GModG für Makler.

Warum passt die Klasse manchmal nicht zur kWh-Zahl?

Bei Wohngebäuden basiert die Klasse auf Endenergie, das Inserat nennt ab Neuausweisen Primärenergie — die Werte können deshalb auseinanderliegen.

Fazit

Für Ihr Inserat zählt das Ausstellungsdatum auf dem PDF: Altausweis → Endenergie nach § 112 Abs. 3, Neuausweis → Primärenergie nach § 87 — ohne MWh-Absolutwerte aus § 85. Gültige alte Ausweise bleiben nutzbar. Wird der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 neu ausgestellt, gelten im Inserat die Pflichtangaben nach § 87.

Rechtlicher Hinweis. Verkündetes GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226); Artikel 2 ab 1. Januar 2027. Keine Rechtsberatung.